Chaos oder Bereinigung? Der Immobilienmarkt im Umbruch?

Immobiliensituation 11/2022

Leider kann ich Ihnen im Moment nichts Positives vom Immobilienmarkt berichten.

Im Moment bemerken wir noch immer eine Art „Schockstarre“, die sich aufgrund der Situation in Europa, hier maßgeblich wegen dem Ukrainekrieg, der anhaltenden Coronasituation und der stark gestiegenen Inflation und der damit einhergehenden Erhöhung der Zinsen, gefestigt hat.

Haben die Banken am Jahresanfang noch Immobilienkredite von knapp 1 % vergeben, sind es jetzt bereits knapp 4 %, Tendenz steigend.

Wenn man bei den derzeitigen Angebotspreisen bei etwa 1% Zinssteigerung mit etwa 10% Preisreduzierungen im Immobiliensektor rechnet, kommt man auf bis zu 30% Preissenkungen.

Natürlich waren die Zinsen schon viel höher und es wurde trotzdem verkauft (siehe nachfolgend Grafik). Doch hat die vergangene Niedrigzinsphase für stark gestiegene Angebotspreise gesorgt.

(Quelle: https://www.interhyp.de/ratgeber/was-muss-ich-wissen/zinsen/zins-charts/)

Hinzu kommt die anhaltende Unsicherheit in Europa. Die hohe Inflation, ständig steigende Preise unter anderem für Handwerkerleistungen und Baumaterial, zusätzlich angefeuert durch beständige Materialknappheit sorgt für Planungsunsicherheit, die sich stark auf die Nachfrage auswirkt.

(Quelle: Deutsche Bundesbank)

Die Banken haben nicht nur die Finanzierungszinsen erhöht, sondern gleichzeitig auch die Lebenshaltungspauschalen angepasst. Das bedeutet, dass Mehrkosten durch Zinserhöhung und höhere Lebenshaltungspauschalen es nötig machen mit wesentlich mehr Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren. 

Viele Bauträger, auch in unserer Region, spüren das am heftigsten. Hier fallen ganze Käuferschichten aus.

Doch auch die Nachfragen der klassische „Häusle-Käufer“ haben sehr stark abgenommen. Oft ist ein Kauf einer gebrauchten Immobilie verbunden mit der Sanierung oder mit gewünschten Um- und Ausbauten.

Höhere Zinsbelastung bei der Finanzierung, höhere geforderte Lebenshaltungspauschalen, gestiegene Materialpreise und Löhne für Um- und Ausbauten haben hier den Markt stark rückläufig werden lassen.

Ein Ende ist im Moment nicht in Sicht. Sollte der Krieg in der Ukraine nicht bald beendet werden, wird sich die Situation auf dem Energiemarkt nicht entspannen und dieser ist bei der derzeit hohen Inflation der Preistreiber Nummer 1.

(Quelle: https://ec.europa.eu/eurostat/de/)

Es bleibt im besten Fall bei der derzeitigen Situation, jedoch werden sich die Zinsen eher zum Jahresende auf 5% erhöhen und die Inflationsrate wird wohl erstmal bei 10% bleiben.

Ob das kommende Frühjahr eine Entspannung bringt ist fraglich. Doch die Hoffnung stirbt bekanntlich zuletzt.

Was bedeutet das aber nun für Ihre Immobilie?

Eine Wohnung oder ein Haus an einen potentiellen Investor zu verkaufen setzt voraus, dass derzeit mindestens eine Rendite von 5 bis 6 Prozent erzielt wird. Anders gesagt bei einem Kaufpreis von 1.000€/m² Wohnfläche (!) muss eine Miete von etwa 4,50€/m² erzielt werden. Bei 3.000€/m² also mindestens 13,50€/m².

Das bedeutet, dass bei einer Wohnung von 100 m² eine Nettokaltmiete von 1.350€ eingenommen werden muss.

Dazu kommt noch ein neuer Fakt. Bisher war das Thema „Energieausweis“ kein echtes Hemmnis bei Kauf oder Verkauf. Angesichts der hohen Gaspreise (bis zu einer Vervierfachung) und stark erhöhten Strompreise (Verdoppelung bis Verdreifachung), wird dem Energieausweis zurzeit sehr viel Beachtung geschenkt. Objekte mit hohem Verbrauch stehen derzeit eher auf der Warteliste. Denn eine neue Heizanlage für ein Haus kostet heute das Doppelte wie noch vor zwei Jahren und bei Eigentumswohnungen sieht es noch schlechter aus, denn hier kann vom neuen Eigentümer noch schlechter agiert werden, hängt er ja von der Eigentümergemeinschaft ab.

Lösungsansätze

Sie wollen oder müssen in dieser Situation verkaufen? Dann wird es wohl oder übel über den Preis gehen.

Ist die Immobilie vermietet, prüfen Sie, ob eine Mieterhöhung möglich ist. Wir helfen gern dabei.

Ist die Immobilie bezugsfrei, könnte auch eine entsprechende Renovierung oder besser noch ein sogenanntes „Homestaging“ sehr hilfreich sein. Wir haben hier entsprechende Partner und sehr gute Erfahrungen gemacht. Mehr denn je kommt es jetzt darauf an, das Immobilienangebot einzigartig und kaum vergleichbar mit anderen Angeboten zu machen.

Eine weitere Möglichkeit den derzeit besten Preis zu finden ist das digitale Angebotsverfahren.

Ähnlich wie bei einer Versteigerung wird ein niedriger Preis aufgerufen und die eingeladenen Bieter können nun ihr Gebot (digital) abgeben. Jedesmal wenn ein höheres Gebot vorliegt, werden alle Bieter informiert und können ein neues Gebot abgeben. Die Zeit des Verfahrens ist begrenzt, z.B. auf 7 Tage. Voraussetzung ist hier, dass ein möglichst niedriger Startpreis festgelegt wird. So kommen mehr Interessenten zum Angebot und es tritt der sogenannte „Ebay“-Effekt ein von „Habenwollen“. Aber anders als bei einer Versteigerung muss der Meistbietende nicht kaufen und auch der Eigentümer nicht verkaufen (wenn z.B. sein Mindestpreis nicht erreicht ist). 

Die Kosten sind sehr überschaubar und ein Versuch ist es allemal wert. Wir haben hierfür eine sehr gut funktionierende Onlineplattform gekauft und erläutern Ihnen gerne den Ablauf.

Ihre Immobilie ist gut vermietet und Sie müssen nicht unbedingt verkaufen? Dann sollten wir das Objekt „parken“ und erst im März neu starten. Erfahrungsgemäß ist die Nachfrage im Frühjahr besser als um die Jahresendzeit. Und wer weiß, vielleicht geht Putin bis dahin in Rente 😉