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Aus der Immobilienbranche

Immobilienwertermittlung – Wieviel ist meine Immobilie wert?

Welche Faktoren gehen wirklich in eine Wertberechnung ein und ist ein online generierter Wert wirklich der
Immobilienwert?

Immobilien sind (fast) immer Unikate. Das gilt vor allem für selbstgenutzte Immobilien wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen.

Um den Wert einer Immobilie zu ermitteln, bedarf es einer guten Recherche und viel Erfahrung. Bodenrichtwerte, Bebaubarkeit des Grundstücks, Erschließung und Infrastruktur der Mikro und Makrolage sind einige Faktoren.


Manchmal sind die Werte von fast gleichen Häusern, welche sich im Alter um nur 20 Jahre voneinander unterscheiden, gravierend! Ein Haus Baujahr 1930 und eines aus 1950 unterscheiden sich z.B. in der Art der verarbeiteten Materialien, genauso wie ein Haus 1980 und 2000. Andere Materialien und z.T. sehr unterschiedliche Bauvorschriften aus der Zeit lassen die Preise stark voneinander abweichen.

Besonders diese drei Faktoren bestimmen maßgeblich den Wert

  • Die Lage: Hierbei spielt neben der Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Bus, Bahn, Straßennetz) auch die direkte Nachbarschaft eine Rolle, also ist es ruhig oder eher ein beliebter Kiezbezirk? Wo ist der nächste Arzt? Kita oder Schule fußläufig erreichbar? etc
  • Ein zweiter, sehr wichtiger Punkt ist die Bauqualität. Diese unterscheidet sich allein durch die im jeweiligen Baujahr geltenden Vorschriften und wurde auch bestimmt durch den Geldbeutel des erstmaligen Erbauers. Themen wie Wärmedämmung, Heizungs- und Elektroanlagen oder Qualität des Dachstuhls sind hier nur stellvertretend genannt.
  • Und natürlich fließt Drittens auch die derzeitige Nachfrage in die Wertermittlung und letztendlich in die Preisfindung mit ein. Ein Immobilienboom z.B. auch in Berlin, ließ die Immobilienpreise binnen weniger Jahre kräftig steigen. Dies belegen Recherchen von Banken oder dem Immobilienverband Deutschland (IVD) sowie großer Immobilienportale: Ein Haus, das 2018 für 340.000 Euro verkauft wurde, ist heute z.B. leicht mehr als 400.000 Euro wert. Eventuell aber auch mehr oder eben weniger.

Internet-Rechner liefern nur den ungefähren Immobilienwert

Im Internet gibt es diverse „kostenlose“ Berechnungstool, mit denen man angeblich in 2 Minuten den Wert einer Immobilie berechnen kann. „Kostenlos“? Natürlich nicht. Sie „bezahlen“ mit Ihren Daten.

Denn diese werden an andere, z.B. Immobilienmakler, verkauft. Was müssen Sie dafür tun? Sie geben die Daten Ihrer Immobilie ein, wie z.B. Baujahr, Bauart, Grundstücksgröße, Zimmeranzahl, etc. und erhalten dann einen ungefähren Wert und danach jede Menge Anrufe von Käufern Ihrer Adresse.

Und noch etwas ist wichtig zu wissen: Der ausgegebene Wert ist nur ein sehr grober Wert, den Immobilieneigentümer nicht als Angebotspreis für die eigene Immobilie verwenden sollten! 

Da ist es schon besser, sich an den örtlichen Gutachterausschuss zu wenden. Hier wird eine sogenannte „Kaufpreissammlung“ geführt. Eine Auskunft ist zwar kostenpflichtig, doch hat man hier zumindest verlässliche Kaufpreise! Die kostenlosen Internettools basieren nämlich auf Angebotspreisen, sind also mitnichten eine zuverlässige Quelle. 

Sollte man einen realistischen Verkaufspreis wünschen, sollte man sich an einen Sachverständigen wegen eines Kurzgutachtens wenden oder von einem qualifizierten Immobilienmakler eine Wertermittlung anfertigen lassen. Hierbei werden Unterlagen gesichtet, Bodenrichtwerte ermittelt, die Nachfragesituation eingerechnet und so weiter.

Das Resultat ist dann ein marktgerechter Verkaufspreis. Eine Wertermittlung nach „Wir probieren mal und können ja immer noch mit dem Preis runtergehen“ ist garantiert der falsche Weg. (Tipps zur richtigen Preisfindung im kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“ den Sie hier erhalten.)

Warum ein zu hoher Angebotspreis problematisch ist

Die hohe Immobiliennachfrage bedeutet nicht, dass Interessenten „kaufen was angeboten wird“. Im Gegenteil. Durch die hohen Preise und das geringere Angebot sind Käufer heute länger auf der Suche und auch kritischer geworden.

Das gilt vor allem im Eigennutzermarkt. Kaufinteressenten sind oft ein Jahr und länger auf der Suche und lernen so den Markt sehr genau kennen und können überhöhte Angebote von preisgerechten sehr gut unterscheiden. Zu teuer angeboten bedeutet also länger auf dem Markt, also länger im Internet und in Inseraten sichtbar.

Das macht keinen guten Eindruck und niemand kauft gern etwas, was sonst keiner möchte. Also geht der Verkäufer mit dem Preis runter. Das bemerkt auch der Interessierte und… wartet weiter. Vielleicht geht der Preis weiter runter? Oft wird dann die Immobilie nach Monaten unter Wert verkauft.

Die richtige Preisfindung ist daher essentiell für einen guten Verkauf.

Und lassen Sie sich nicht verlocken, wenn ein Makler Ihnen sagt „Ich biete Ihnen mehr als das Maklerunternehmen xyz“. Ein Makler bietet Ihnen niemals einen Verkaufspreis, sondern den muss der Kunde, der Käufer Ihnen bieten. Verlangen Sie vom Makler eine schriftliche Wertermittlung und lassen Sie sich diese erläutern. „Ich biete Ihnen mehr“ bedeutet nur „Ich will Ihren Auftrag, und dann schauen wir mal“ und später wird der Preis dann reduziert.

Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen?

Dann wenden Sie sich an Andreas Arlt, der auch Dekra geprüfter Sachverständiger für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern ist, Telefon: 030-26077561 oder 03329-697279, E-Mail: service@mak-immobilien.de. Auf unserer Ratgeberseite finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber „Der richtige Immobilienpreis“.

24 thoughts on “Immobilienwertermittlung – Wieviel ist meine Immobilie wert?

  1. Die Wertermittlung von Immobilien ist für mich jetzt besonders interessant, weil ich jetzt meine Wohnung verkaufen will, um ein Haus zu kaufen. Ich bin mir sicher, dass die professionelle Bewertung beim Immobilienverkauf besonders wichtig ist. Gut zu wissen, dass die Lage, die Bauqualität und auch die Nachfrage die wichtigsten Faktoren bei der Wertermittlung sind.

    1. Hallo Herr Graur, alles Gute beim Verkauf der Wohnung und Ihren weiteren Plänen. Diese Herangehensweise ist genau richtig. Ein Immobilienkauf sollte immer langfristig betrachtet werden. Erst eine kleine Wohnung oder ein Apartment, dann Verkauf und den Erlös in eine Größere investieren, später vielleicht ein Haus für die Familie. Sind die Kinder ausgezogen, wird es vielleicht eine altersgerechte Wohnung. So spart man die Miete ins eigene Portemonnaie.

  2. Ich möchte eine Immobilienanlage in Linz kaufen. Gut zu wissen, dass die Preisfindung essenziell für einen guten Verkauf ist. Ich werde mir dies merken, damit ich die richtige Immobilienanlage kaufe.

    1. Hallo Herr Bartschneider, da gebe ich Ihnen Recht. Wenn es nur darum geht, mal den Wert für eine Immobilie zu erfahren, würde ich Ihnen empfehlen ein oder zwei örtliche Immobilienmakler zu kontaktieren. Für eine Wertermittlung z. B. wegen Scheidung, Schenkung oder Erbschaft, auf jeden Fall ein Gutachten bei einem Sachverständigen in Auftrag geben. Oft reicht ein Kurzgutachten.

  3. Mein Onkel möchte gerne eine Immobilie verkaufen. Dabei ist es gut zu wissen, dass man davor erst einmal den Wert der Immobilie ermitteln muss. Ich hoffe, dass er einen passenden Anbieter finden wird.

    1. Ihr Onkel sollte sich bei der Wertermittlung nicht auf eine Onlinebewertung verlassen. Diese dienen nur der Adressaquise und diese Adressen werden dann meist an Immobilienmakler weiterverkauft. Besser an ein oder zwei örtliche Immobilienmakler wenden oder, wenn man ganz sicher gehen will, an einen Sachverständigen. Da weiß er immer, wer seine Daten hat und kann sie jederzeit löschen lassen.

  4. Da ich meine Immobilie verkaufen möchte, will ich vorher den Hauspreis bewerten lassen. Gut zu wissen, dass es einer guten Recherche und viel Erfahrung bedarf. Dann wende ich mich wohl lieber an einen kompetenten Makler.

    1. Hallo Herr Kurz, gern können Sie sich an einen kompetenten Immobilienmakler wenden. Am besten an jemanden der sich vorort gut auskennt. Wenn Sie es ganz genau uns unabhängig wollen, dann sollten Sie sich an einen unabhängigen Sachverständigen wenden. Da sind Sie auf der ganz sicheren Seite. Alles Gute beim Hausverkauf wünscht
      Andreas Arlt

  5. Ich finde es interessant, dass die Daten bei solchen Rechnern weiterverkauft werden. Das klingt irgendwie ein wenig besorgniserregend. Mein Sohn macht gerade eine Ausbildung zum Immobilienmakler und er erzählt mir immer so viel davon, wie viel Spaß ihm die Arbeit mit Zahlen und mit Kunden macht, aber sowas hätte ich nicht erwartet.

    1. Hallo Frau Samsel,
      meiner Meinung nach liegt es auch nicht an den Immobilienmaklern oder den sogenannten „Bewertungsplattformen“. Letztere machen sich einfach den sorglosen Umgang der Benutzer mit ihren Daten zunutze. Die Benutzer sollten einfach vorher genau überlegen, was sie eigentlich tun. Jedem sollte doch klar sein, das eine Immobilienbewertung rein über eine digitale Plattform nicht funktionieren kann. Das würde nämlich bedeuten, dass der Benutzer ein sehr hohes Immobilienwissen mitbringen muss um die Immobilie richtig einzuschätzen. Das Berechnen übernimmt die Software. Doch das reicht eben bei Weitem nicht aus. Darum ist bei JEDER Begutachtung, bei JEDER seriösen Wertermittlung ein Vororttermin Grundbedingung.
      Ihrem Sohn wünsche ich alles Gute, viel Erfolg und Freude an seinem neuen Beruf.
      Herzliche Grüße
      Andreas Arlt

  6. Vielen Dank für den informativen Beitrag zur Wertermittlung. Ich habe von der Online-Wertermittlung gehört, konnte mir aber nichts Genaues darunter vorstellen, bzw. dass das Ergebnis überhaupt genau sein kann, habe ich bezweifelt. Trotzdem kann die Online-Bewertung gut sein um sich schon einmal ein grobes Bild des Wertes zu machen. …

    1. Hallo Frau Kovak, da haben Sie vollkommen recht. Doch sollte man dann nicht auf große Portale zurückgreifen sondern lieber die Möglichkeiten regionaler Immobilienmakler nutzen, die online einen solchen kostenlosen Service anbieten. In Ihrer Region Coburg wäre das z.B. immobilien-reinhardt.com

  7. Mein Onkel ist derzeit auf der Suche nach einem Sachverständiger für eine Immobilienbewertung. Dabei ist es gut zu wissen, dass diese häufig zum Einsatz kommt, wenn es um einen Hausverkauf geht. Ich hoffe, dass er einen passenden Anbieter finden wird.

  8. Was für ein hilfreicher Artikel zur Immobilienwertermittlung! Das ist alles echt gut zu wissen. Die Informationen werde ich mir zu Herzen nehmen für die Zukunft.

  9. Mein Onkel ist derzeit auf der Suche nach einem Immobilienverkauf. Dabei ist es gut zu wissen, dass dabei eine Immobilienwertermittlung im Vorhinein üblich ist. Ich hoffe, dass er einen passenden Anbieter finden wird.

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