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Aus der Immobilienbranche

Die Grunderwerbsteuer

Wer hat´s erfunden?

Nein, es waren nicht die Schweizer und es war auch kein Kräuterbonbonhersteller. Diese „Erfindung“ geht wohl noch weiter zurück.

Bereits im Mittelalter musste bei einem Eigentümerwechsel vom alten und/oder neuen Eigentümer ein sogenanntes Laudemium (Abzugsgeld, Aufzugsgeld) gezahlt werden.

Ab Ende des 17. Jahrhunderts gab es dann in den deutschen Territorien die ersten Urkundensteuern für behördlich, mit Siegelaufdruck versehene Grundstückskaufverträge.

1919 wurde dann ein einheitliches Grunderwerbsteuergesetz erlassen, jedoch viele Zusätze und Ausnahmen gab es schon damals.

Über einige Umwege kam es erst 1983 zu einer Vereinheitlichung. Viele Befreiungsvorschriften wurden gestrichen und deshalb der Steuersatz von 7% auf 2% gesenkt.

Heute beträgt die Grunderwerbsteuer mindestens 3,5%, aber seit 2006 dürfen die Bundesländer ihren Steuersatz selbst festlegen und machen davon regen Gebrauch.

So kletterte der Grunderwerbsteuersatz in Brandenburg auf 6,5%, in Berlin auf 6%. In Bayern liegt er übrigens immer noch bei 3,5%! Die Länder können diese Einnahmen ganz oder teilweise an die Kommunen abgeben.

Übrigens ist die Grunderwerbsteuer Umsatzsteuerfrei, ist ja logisch. Das bedeutet aber auch, dass es ein Nettobetrag ist und das wiederum bedeutet, dass die Grunderwerbsteuer HÖHER als die Maklerprovision ist! Letztere liegt in Berlin/Brandenburg bei rund 6% Netto.

Denn von den zu zahlenden 7,14% gehen 1,14% an den Staat als sogenannte Mehrwertsteuer. Seit Ende 2020 teilen sich übrigens Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel 50:50. Mehr darüber im Artikel „Wie geht das nun mit dem neuen Maklergesetz“.

Wann muss ich die Grunderwerbsteuer zahlen?

Einfach ausgedrückt, sofort nach Kaufvertragsabschluss. Das bedeutet, der Notar sendet eine Ausfertigung Ihres Kaufvertrages an das Finanzamt und das Finanzamt sendet Ihnen den Steuerbescheid. Das clevere daran ist, dass Sie hier eine Steuer bezahlen, obwohl Sie noch gar kein Eigentümer geworden sind.

Denn Grundstückseigentümer werden Sie erst, wenn Sie im Grundbuch auch als Eigentümer eingetragen sind und das kann schon mal ein halbes Jahr dauern. Also sind Sie nicht Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses, wenn Sie den Kaufvertrag unterzeichnet haben und auch noch nicht, wenn Sie den Kaufpreis bezahlt haben, sondern eben erst, wenn die Auflassung erklärt, Sie also im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen sind.

Diese Änderung wurde 1940 beschlossen. Davor war man steuerpflichtig mit dem Eigentumsübergang. Wie schlau doch der Fiskus ist, wenn er Geld einstreichen kann.

Und dass die Grunderwerbsteuer lukrativ ist, steht außer Zweifel: nahmen die Länder 2009 noch 4,86 Milliarden Euro ein, so kassierten sie von 2010 bis 2017 insgesamt 34,8 Milliarden, also durchschnittlich knapp 5 Milliarden Euro pro Jahr. 

Und dazu kommen noch die Einnahmen aus der sog. Grundsteuer „B“, also das, was den Eigentümern als Grundsteuerbescheid jedes Jahr ins Haus flattert. Von 2009 bis 2017 stiegen diese von 10,6 Milliarden Euro auf 14 Milliarden Euro! Die Grundsteuer gehört übrigens zu den umlagefähigen Nebenkosten, landet also letztendlich auf dem Tisch eventueller Mieter.

Doch zurück zur Grunderwerbsteuer.

Es wäre doch schlau, erst ein Grundstück zu kaufen und dann ein Haus zu bauen. Da brauch ich ja nur die Grunderwerbsteuer auf das Grundstück zu bezahlen, oder?

Aber, was hab‘ ich grad geschrieben? Der Fiskus ist schlau und hatte auch da eine Idee.

Kauft man ein Grundstück mit der Absicht dort ein Haus zu bauen und stehen Grundstückskauf und Hausbauvertrag in engem zeitlichem und vertraglichem Zusammenhang, dann will das Finanzamt natürlich auch für den Bau Geld haben.

Also statt z.B. für ein Baugrundstück von 80.000€ nur 5.200€ Grunderwerbsteuer zu ergattern, bekommt der Fiskus 15.600€ für den gesamten Hausbau von 240.000€, also für das Grundstück und den späteren Hausbau.

Fragen Sie Ihren Steuerberater

Sollten Sie also über diese Art „Steuersparmodell“ nachdenken, unbedingt vorher mit Ihrem Steuerberater klären!
Und vorher heißt hier: Vor der Planung des Hauses auf einem Grundstück welches Sie im Auge haben!

Es gibt auch ein paar Ausnahmen bei der Grunderwerbsteuerzahlung. Kauft z.B. ein geschiedener Ehepartner seiner/seiner „Ex“ die Hälfte des gemeinsamen Hauses ab, so braucht keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Auch wenn der Wert eines Grundstücks unter 2.500Euro liegt, ist diese Transaktion grunderwerbsteuerfrei.

Es gibt Bestrebungen verschiedener Vereinigungen die Grunderwerbsteuer für Eigennutzer zu streichen, zu senken oder hier Freibeträge einzuführen. Zeit wird es.

Noch ein Spartipp:

Befinden sich in dem zu kaufenden Haus oder der Wohnung noch Möbel, Lampen, Gartengeräte im Schuppen, etc. dann ist man gut beraten, wenn man eine Auflistung dieser Gegenstände macht und den darauf entfallenden Preis im Kaufvertrag ausweist. Denn darauf wird in der Regel keine Grunderwerbsteuer fällig.

Und noch etwas Interessantes: für die Zahlung der Grunderwerbsteuer haften nach Gesetz Käufer und Verkäufer gemeinsam. Zahlt also der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt die Grunderwerbsteuer auch beim Verkäufer holen. Auch wenn das im Innenverhältnis, also im Kaufvertrag, anders geregelt ist. Denn ein Gesetz geht nun mal einer individuellen Regelung vor.

… und wie immer gilt: Ich mache keine Rechts- oder Steuerberatung. Bei Fragen wenden Sie sich nicht an Ihren Freund, Arzt oder Apotheker, sondern an Ihren Anwalt oder Steuerberater. Denn verbindliche Auskünfte gibt´s nur bei Fachleuten!

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