Die Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Ist das Rentensystem in Deutschland zeitgemäß und vor allem sicher?

„Die Rente ist sicher“, tönte einst der Bundesminister für Arbeit Dr. Norbert Blühm.
Er meinte wohl damals die staatliche Rente und nicht nur seine eigene.

Es ist schon lange kein Geheimnis, dass man zusätzlich zur staatlichen Rente auch privat vorsorgen sollte. 
Das kann ein Wertpapierdepot sein, Gold und Silber, Lebensversicherungen, Sparbuch, etc.
Ein Baustein könnte z.B. auch eine vermietete Wohnung sein.

„Geht nicht. Viel zu teuer“ werden Sie vielleicht gleich sagen.

Doch stimmt das immer? Schauen wir uns die Angebote doch mal an:
München: Hier muss man im Durchschnitt das 15-fache eines Haushaltjahreseinkommens für eine Wohnung bezahlen. In Hamburg das 10-fache, in Berlin das 9,8-fache, in Chemnitz weniger als das 4-fache.

Nun sind natürlich die Mieten in München oder Berlin und Brandenburg sehr unterschiedlich.
Heißt das, München ist besser, weil höhere Mieten erzielt werden? Kann sein, ist aber oft genau das Gegenteil.

Hier mal ein kleines Rechenbeispiel:

Wohnung in München, 1 Zimmer, 35 qm, KP 357.000€, Miete 900€/Monat, Mietrendite etwa 3%
Wohnung  in Berlin, 1 Zimmer, 35 qm, KP 139.500€, Miete 600€/Monat, Mietrendite etwa 5%
Berliner Umland, Kleinmachnow (!)1 Zimmer, 35 qm, KP 85.000€, Miete 300€/Monat, Mietrendite etwa 4,2%.

Das sind nur ein paar Beispiele, jedoch eins wird klar: Kaufpreis im Verhältnis zur Miete entspricht der Mietrendite.
Fazit: Ich muss nicht teuer in Ballungszentren kaufen. Die gleiche Rendite kann ich auch im Umland erhalten. Vorteil hier: Niedrigere Einstiegs-/Kaufpreise und die Möglichkeiten von Wertsteigerungen durch wachsende Mieten oder steigende Bodenpreise können hier noch wesentlich höher ausfallen.

Worauf ich wirklich achten muss

Bringen Sie Ihr Geld zu einer Bank weil die frische Blumen am Schalter hat? Bringen Sie Ihr Geld auf ein Sparbuch weil das mit Schleifchen und Glitzersteinchen verziert ist? Haben Sie eine Lebensversicherung abgeschlossen, weil Ihnen die Police auf Büttenpapier gedruckt wurde?
Sicher nicht, oder? Bei einer Geldanlage kommt es nicht auf Effekthascherei an, auf Schleifchen und chi-chi. Sicher haben Sie eher auf Rendite und Sicherheit geachtet.

Manchmal höre ich bei der Besichtigung: „hier möchte ICH nicht wohnen, hier wäre es MIR viel zu laut, die Nachbarn stellen die Schuhe immer im Hausflur ab-pfui und erst die vielen Kneipen in der Gegend. Nichts für mich.“ Stimmt. Die Wohnung ist auch nicht für Sie, sondern für Ihren Mieter und der möchte vielleicht genau hier wohnen, weil es hier „hipp“ ist, seine Freunde hier wohnen oder seine Arbeitsstelle hier liegt.

Wenn Sie in einer ruhigen Straße in Berlin Grunewald wohnen, dann wird Ihnen Berlin Friedrichshain nicht gefallen! Na und? Haben Sie ein Sparbuch mit Schleifchen? Nein!! Denn es ist eine Geldanlage und die muss anders bewertet werden!

Wieviel Rendite bringt mir denn nun eine Wohnung als Kapitalanlage?

Wie bereits oben geschrieben, hängt die Rendite einer Wohnung von dem Verhältnis Kaufpreis zur Mieteinnahme ab. Dies ergibt die sogenannte „Mietrendite“. Diese dient einer ersten und noch unvollständigen Betrachtung.
Denn die Mietrendite muss noch „bereinigt“ werden von Erwerbsnebenkosten, Verwaltungskosten, nicht umlagefähige Nebenkosten und auch ein Mietausfallrisiko sollte man einpreisen.

Nehmen wir unser Beispiel von oben:
Eine 1-Zimmerwohnung, 35qm, 139.500€KP, 600€ monatliche Kaltmiete. Mietrendite unbereinigt rund 5,16%. Mietrendite inklusive Erwerbsnebenkosten 4,48%. Diese Erwerbsnebenkosten fallen nur einmalig an, also laufende Mietrendite rund 4,64%. Das bedeutet, das eine Investition von 139.500€ eine jährliche Verzinsung (in Form der Miete) in Höhe von 4,64% erwirtschaftet.

Hierbei wird vorausgesetzt, dass diese Wohnung bar bezahlt, also nicht finanziert wird.

Beim Kauf einer vermieteten Wohnung sollten Sie nicht nur auf den Kaufpreis und die erzielbare Miete achten. Eventuell ist die Miete lange nicht erhöht worden und Sie können durch eine Mieterhöhung Ihre Rendite steigern. Vielleicht würde eine Renovierung oder Sanierung mehr Einnahmen bringen. Und eventuell ist die Wohnlage in der Zukunft höher bewertet als jetzt.

Machen Sie aus Ihrem Projekt, ein Konzept. Sie werden staunen, was alles möglich ist.

Finanzieren oder bar bezahlen?

„Oh Gott, Kinder. Macht bloß keine Schulden. Nehmt bloß keinen Kredit auf. Sonst gehört zum Schluss alles der Bank.“ Schon mal solche Sprüche gehört?

Kredite sind nicht „böse oder lieb“. Kredite sind nur ein Mittel etwas zu erlangen was ich mir aber im Moment nicht leisten kann oder wofür ich nicht mein eigenes Geld einsetzen möchte.

In unserem Fall, also für den Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung als Anlageobjekt und als Baustein für eine spätere Altersabsicherung. Um sich den nächsten Urlaub zu finanzieren oder ein Auto zu kaufen, ist ein Kredit meist weniger sinnvoll.

Was ist der Unterschied? 
Der neue Flachbildfernseher ist in 6 Monaten nur noch die Hälfte wert, das Auto hat meist schon beim Verlassen der Händlergarage 20% verloren und der finanzierte Urlaub ist schon nach der Rückkehr nur noch eine schöne Erinnerung.

Wenn ich einen Kredit für eine Wohnung aufnehme, der mich 2% Zinsen kostet, mir die Wohnung aber 4% Rendite durch die Miete bringt, dann bleiben mir, trotz Kredit noch 2% übrig, die ich zum Tilgen, also zurückzahlen des geborgten Geldes nutze.

Inflation, Mietsteigerungen, Wertsteigerungen der Immobilie und eventuelle Steuersparmöglichkeiten lassen wir heute mal außen vor. Richtig gekauft, wird die Immobilie mehr wert und der Kredit wird kleiner.

Im Idealfall kann ich meine Wohnung so kaufen, dass sie mich überhaupt nicht belastet und mein Mieter meine Wohnung abbezahlt und damit auch meinen Kredit zurückzahlt. Im Gegenzug stelle ich dem Mieter eine schöne Wohnung zur Verfügung. 

Nehmen wir wieder unserer Wohnung von oben als Beispiel:
Kaufpreis 139.500€, plus 15% Nebenkosten, gesamt 160.425€, Mietrendite inkl. Nebenkosten 4,48%, Kreditzinsen 2%, Tilgung 2% bleiben noch p.a. 0,48% übrig. Oder in Zahlen: Kaltmiete pro Monat 600€, abzüglich 267,38€ Kreditzinsen, abzüglich 267,38€ Kredittilgung, monatlicher Überschuss 65,24€. Also, die gesamte Wohnung, inkl. Erwerbsnebenkosten über einen Kredit gekauft und jeden Monat noch 65,24€ übrig.

Natürlich ist diese Rechnung noch stark vereinfacht. Wir sind auch noch nicht fertig mit unserem kleinen Investment.

Darf es etwas mehr sein? Renditen im zweistelligen Bereich.

„Ach Kinder, den Kredit zahlen ja noch eure Kinder zurück. Der läuft ja ewig.“

Na und? Lass doch den Kredit laufen. Ich bekomme ja jeden Monat trotzdem noch Geld zurück.

Doch jetzt wird es richtig spannend. Denn:
Wir haben bisher immer von 4,64% laufender Mietrendite gesprochen, das aber bei einem Einsatz des gesamten Kaufpreises aus der eigenen Tasche.

Wenn der Kaufpreis plus 15% Erwerbsnebenkosten finanziert werden würde, würden wir nach der Bedienung des Kredites immer noch rund 65€ übrigbehalten. Der Rest würde für die Zinsen und die Tilgung verwendet werden.
Nun setzt eine 115% Finanzierung, also Kaufpreis plus 15% Erwerbsnebenkosten, eine außergewöhnlich hohe Bonität voraus. Ansonsten verlangt die Bank einen Teil als Eigenkapitaleinsatz.

Angenommen, Sie kaufen die genannte Wohnung und bezahlen die Nebenkosten aus Ihrem Eigenkapital, also 15%.

Die Rechnung sieht dann folgendermaßen aus:
139.500€ Kaufpreis
+20.925€ Nebenkosten gleich Eigenkapital also 15%
Gesamt also 160.425€
Zu finanzieren 139.500€, also nur der Kaufpreis.

-232,50€ monatliche Zinsen (2%)
-232,50€ monatliche Tilgung (2%)
+600€ monatliche Mieteinnahmen
=135€ monatlicher Überschuss 
-90€ nicht umlagefähige Mietnebenkosten (Hausgeld, Verwaltung, u.ä.)
= monatlicher Überschuss von ca. 45€

Im Jahr bleiben Ihnen also etwa 3.330€ „übrig“, nämlich die Tilgung in Ihre eigene Immobilie und der Überschuss aus den Mieteinnahmen.
„Aber die Tilgung bekommt doch die Bank“ werden Sie vielleicht sagen.
Falsch! Die Bank bekommt die Zinsen, die Tilgung geht in Ihre Immobilie, das heißt, jeden Monat gehört diese Wohnung mehr Ihnen selbst, nämlich um 232,50€ mehr.
Und jetzt kommt´s:
Ihr Einsatz waren rund 21.000€ (Eigenkapital)
Ihr Gewinn pro Jahr 3.330€ (Tilgung plus Überschuss)
Macht eine Eigenkapitalrendite von sage und schreibe rund 16%!

Die Höhe Ihrer Rendite hängt also auch von Ihrer Bonität ab! Denn je besser Ihre Bonität, desto weniger eigenes Kapital müssen Sie einsetzen. Mehr Eigenkapital, weniger Eigenkapitalrendite, weniger Eigenkapital höhere Eigenkapitalrendite.

Doch wichtig ist es, den Überblick zu behalten. Gehen Sie bei Ihrem ersten Investment nicht unbedingt an Ihre Grenzen. Fangen Sie klein an und sammeln Sie Erfahrungen. Gern auch mit unserer Hilfe.