Nießbrauch vs. Rente – Was ist sinnvoll bei einer Immobilienübertragung?
Wenn Immobilien innerhalb der Familie übertragen werden, z. B. im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge, stellt sich oft die Frage: Soll sich der Übertragende ein Nießbrauchrecht oder eine Rente vorbehalten?
Beide Modelle haben ihre Vorteile – sowohl finanziell als auch steuerlich. Wir geben Ihnen einen Überblick.
Was bedeutet Nießbrauch?
Beim Nießbrauch behält der Übertragende das Recht, die Immobilie weiterhin selbst zu nutzen oder die Mieteinnahmen daraus zu erhalten – obwohl das Eigentum formal bereits übertragen wurde. Der wirtschaftliche Nutzen bleibt also beim bisherigen Eigentümer.
Vorteile des Nießbrauchs:
- Nutzung der Immobilie oder Einnahmen daraus bleiben erhalten.
- Beschenkte können bei Vermietung steuerlich Werbungskosten geltend machen.
- Keine direkte finanzielle Belastung für den Beschenkten.
Nachteile des Nießbrauchs:
- Der Übertragende bleibt für Instandhaltung und Verwaltung verantwortlich.
- Eingeschränkte Flexibilität bei Verwertung oder Verkauf durch den Beschenkten.
Was bedeutet Rente bei der Vermögensübertragung?
Bei einer wiederkehrenden Leistung (Rente) verpflichtet sich der Beschenkte, dem Übertragenden regelmäßige Zahlungen zu leisten. Im Gegenzug überträgt der bisherige Eigentümer die Immobilie vollständig.
Vorteile der Rente:
- Planbare, regelmäßige Einkünfte für den Übertragenden.
- Keine Verantwortung mehr für Instandhaltung und Verwaltung.
- Der wirtschaftliche Nutzen (z. B. Mieten) geht an den neuen Eigentümer.
Steuerlich interessant: Die Zahlungen können beim Beschenkten unter bestimmten Voraussetzungen als Sonderausgaben geltend gemacht werden, während sie beim Übertragenden als wiederkehrende Einkünfte versteuert werden.
Der direkte Vergleich – was passt zu wem?
| Kriterium | Nießbrauch | Rente (wiederkehrende Leistungen) |
| Nutzung der Immobilie | bleibt beim Übertragenden | geht an den Beschenkten |
| Einkommen | Evtl. Mieteinnahmen für Übertragenden durch Nießbrauch | regelmäßige Rentenzahlungen an den Übertragenden |
| Steuerliche Effekte | Schenkungssteuer wird gemindert oder entfällt sogar beim Beschenkten | Schenkungssteuer mindert sich um den Barwert der Rentenzahlung |
| Verantwortung für Immobilie | liegt weiter beim Übertragenden | geht vollständig auf den Beschenkten über |
| Flexibilität | eingeschränkt (Verkauf z. B. schwerer) | hohe Flexibilität beim neuen Eigentümer |
Fazit
Eine Rentenzahlung kann oft vorteilhafter sein als ein Nießbrauchrecht. Gerade dann, wenn die übertragende Person schon älter ist und die Instandhaltung, Pflege und Bewirtschaftung einer Immobilie problematisch wird.
Ob Nießbrauch oder Rente – die Entscheidung sollte gut durchdacht und individuell abgestimmt sein. Wer Wert auf Nutzung oder Mieteinnahmen legt, fährt mit dem Nießbrauch besser. Wer hingegen Planungssicherheit und Entlastung im Alter sucht, für den kann die Rente die passende Lösung sein.
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