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Aus der Immobilienbranche

Maks erklärt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

I. Worum geht es?

  • Die Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)
  • Der Hintergrund der Austauschpflicht für Heizungsanlagen

II. Austauschpflicht nach § 72 GEG

  • Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel und die zeitlichen Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht

III. Folgen von Verstößen gegen das GEG

  • Die Rolle des Schornsteinfegers bei der Überprüfung der Einhaltung der Sanierungspflicht
  • Bußgelder drohen bei Verstößen gegen das GEG

IV. Verbot von Öl- und Gasheizungen ab 2024

  • Welche Mindestanforderungen an erneuerbare Energien gelten ab 2024?
  • Die Ausschlusskriterien für Anlagen, die ausschließlich mit fossilen Rohstoffen betrieben werden

V. Ausnahmen von der Austauschpflicht

  • Heizungsanlagen, die von der Austauschpflicht ausgenommen sind
  • Die zeitlichen Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht

VI. Weitere Anforderungen des GEG

  • Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen
  • Welche Anforderungen an die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke gelten.
  • Die Einhaltung des Mindestwärmeschutzes

VII. Fazit

  • Die wichtigsten Punkte zum GEG und der Austauschpflicht für Heizungsanlagen
  • Ein Ausblick auf die bevorstehenden Änderungen bezüglich Öl- und Gasheizungen

I. Worum geht es?

Die Bedeutung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ist eine wichtige rechtliche Grundlage für die Energieeffizienz und den Klimaschutz im Gebäudesektor in Deutschland. Das GEG löste im November 2020 die bisherigen Energieeinsparverordnungen (EnEV), das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz (EEWärmeG) und das Energieeinsparungsgesetz (EnEG) ab.

Das Ziel des GEG ist es, den Energieverbrauch und die CO2-Emissionen von Gebäuden zu reduzieren und damit einen Beitrag zum Klimaschutz zu leisten. Es gibt Anforderungen an die energetische Qualität von Neubauten und Sanierungen vor und nach dem Eigentümerwechsel vor und dazu gehört auch die Austauschpflicht für alte Heizungsanlagen.

Das GEG stellt sicher, dass die Energieeffizienz von Gebäuden schrittweise erhöht wird, um den Energieverbrauch zu senken und den Anteil erneuerbarer Energien zu erhöhen. Durch das GEG werden außerdem Anreize für Investitionen in energieeffiziente Gebäude und Technologien geschaffen, um die Energiewende in Deutschland zu fördern.

Der Hintergrund der Austauschpflicht für Heizungsanlagen

Die Austauschpflicht für Heizungsanlagen wurde eingeführt, um die Energieeffizienz von Gebäuden zu verbessern und den CO2-Ausstoß zu reduzieren. Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, haben in der Regel eine schlechtere Effizienz als moderne Anlagen und verbrauchen mehr Energie. Durch den Austausch alter Heizungsanlagen soll daher der Energieverbrauch reduziert und somit auch der CO2-Ausstoß gesenkt werden. Die Austauschpflicht soll dazu beitragen, die Klimaziele der Bundesregierung zu erreichen.

Was bedeutet die Austauschpflicht nach § 72 GEG und welche Heizungsanlagen sind betroffen?

Die Austauschpflicht nach § 72 GEG besagt, dass veraltete und ineffiziente Heizungsanlagen in Wohngebäuden gegen modernere und energieeffizientere Systeme ausgetauscht werden müssen. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu reduzieren und damit den Ausstoß von klimaschädlichen Treibhausgasen zu verringern.

Von der Austauschpflicht betroffen sind vor allem Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind oder eine bestimmte Energieeffizienzklasse nicht erreichen. Konkret müssen beispielsweise Heizkessel mit einer Leistung von mehr als 4 Kilowatt und einer Alter von mehr als 30 Jahren ausgetauscht werden, wenn sie nicht mindestens die Energieeffizienzklasse D erreichen. Ausgenommen sind jedoch Heizungsanlagen in Ein- und Zweifamilienhäusern, die vor dem 1. Februar 2002 errichtet wurden, sowie Anlagen, die ausschließlich erneuerbare Energien nutzen.

II. Austauschpflicht nach § 72 GEG

Die Sanierungspflicht bei einem Eigentümerwechsel und die zeitlichen Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht

Gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 GEG müssen bei einem Eigentümerwechsel alle Heizungsanlagen, die die in § 72 Abs. 1 GEG genannten Kriterien erfüllen, innerhalb von zwei Jahren ausgetauscht oder nachgerüstet werden. Dies bedeutet, dass der neue Eigentümer einer Immobilie verpflichtet ist, eine veraltete Heizungsanlage durch eine energieeffizientere Variante zu ersetzen oder die vorhandene Anlage mit einer erneuerbaren Energiequelle zu kombinieren, um die Anforderungen des GEG zu erfüllen.

Es gibt auch Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht, abhängig vom Alter der Heizungsanlage und ihrer Art. Für Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, gilt die Austauschpflicht seit 1. Januar 2021. Für solche, die zwischen 1987 und 1991 eingebaut wurden, gilt die Austauschpflicht seit 1. Januar 2022 und für Heizungen, die zwischen 1992 und 1998 eingebaut wurden, gilt die Austauschpflicht seit 1. Januar 2023. Anlagen, die zwischen 1999 und 2004 eingebaut wurden, müssen ab 1. Januar 2024 ausgetauscht werden. Heizungsanlagen, die nach dem 1. Januar 2005 eingebaut wurden, sind von der Austauschpflicht nicht betroffen.

III. Folgen von Verstößen gegen das GEG

Die Rolle des Schornsteinfegers bei der Überprüfung der Einhaltung der Sanierungspflicht

Der Schornsteinfeger spielt bei der Überprüfung der Einhaltung der Sanierungspflicht gemäß GEG eine wichtige Rolle. Er ist dafür zuständig, die ordnungsgemäße Funktion von Heizungsanlagen und Lüftungsanlagen zu überprüfen und gegebenenfalls Mängel zu dokumentieren. Hierbei wird er insbesondere im Rahmen der Feuerstättenschau tätig, die in regelmäßigen Abständen durchgeführt wird.

Sofern der Schornsteinfeger Mängel feststellt, die gegen das GEG verstoßen, ist er dazu verpflichtet, diese zu melden. Hierzu kann er auch eine Anzeige beim zuständigen Bauamt erstatten. Verstöße gegen das GEG können Bußgelder nach sich ziehen, die je nach Schwere des Verstoßes bis zu mehrere zehntausend Euro betragen können.

Es ist also im Interesse des Eigentümers, sicherzustellen, dass seine Heizungsanlage den Anforderungen des GEG entspricht und regelmäßig überprüft wird, um mögliche Verstöße zu vermeiden.

Welche Strafen drohen bei Verstößen gegen das GEG?

Bei Verstößen gegen das Gebäudeenergiegesetz können Bußgelder verhängt werden. Die Höhe der Bußgelder richtet sich nach der Schwere des Verstoßes und kann bis zu 50.000 Euro betragen. Zudem kann die zuständige Behörde anordnen, dass die betroffene Heizungsanlage ausgetauscht oder saniert wird. Im Falle einer Nichtumsetzung der Sanierungsmaßnahmen kann ein Zwangsgeld verhängt werden. Auch eine Nutzungsuntersagung des Gebäudes kann als ultima ratio in Betracht gezogen werden. In jedem Fall sollten Eigentümer von Immobilien sich an die Vorschriften des GEG halten, um Bußgelder und weitere Konsequenzen zu vermeiden.

IV. Verbot von Öl- und Gasheizungen ab 2024

Welche Mindestanforderungen am Einsatz von erneuerbaren Energien gelten ab 2024?

Ab dem Jahr 2024 wird es ein Verbot für den Einbau von neuen Öl- und Gasheizungen in Gebäuden geben. Stattdessen sollen verstärkt erneuerbare Energien eingesetzt werden. Konkret sieht das Gebäudeenergiegesetz (GEG) vor, dass der Anteil erneuerbarer Energien bei Neubauten mindestens 25 Prozent betragen muss. Für Bestandsgebäude gelten etwas geringere Anforderungen, hier muss der Anteil erneuerbarer Energien bei Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, mindestens 15 Prozent betragen.

Dabei gibt es verschiedene Optionen für den Einsatz erneuerbarer Energien, wie beispielsweise Solarthermieanlagen, Wärmepumpen oder Biomasseheizungen. Auch eine Kombination verschiedener Technologien ist möglich, um die Mindestanforderungen zu erfüllen.

Es gibt jedoch zurzeit (März 2023) Vorschläge für eine weitere Verschärfung. So soll beim Einbau neuer Heizungsanlagen der Anteil an erneuerbaren Energien ab 2024 sogar 65% betragen. Wir werden gern informieren.

Gibt es Ausschlusskriterien für Anlagen, die ausschließlich mit fossilen Rohstoffen betrieben werden?

Ja, es gibt Ausschlusskriterien für Anlagen, die ausschließlich mit fossilen Rohstoffen betrieben werden. Nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) sind solche Anlagen ab 2026 nicht mehr erlaubt. Es gibt jedoch Ausnahmen für Gebäude, die keine andere Möglichkeit zur Wärmeversorgung haben, beispielsweise aufgrund fehlender Anschlüsse an das öffentliche Gas- oder Fernwärmenetz. Auch für den Austausch von Anlagen, die bis zum 31.12.2025 installiert wurden, gelten Sonderregelungen. Insgesamt sollen die Ausnahmen jedoch auf ein Minimum beschränkt werden, um die Energiewende voranzutreiben.

V. Ausnahmen von der Austauschpflicht

Beispiele für Heizungsanlagen, die von der Austauschpflicht ausgenommen sind

Es gibt verschiedene Heizungsanlagen, die von der Austauschpflicht nach § 72 GEG ausgenommen sind. Hier sind einige Beispiele:

  • Niedertemperatur- und Brennwertkessel, die bereits mit einem Abgaswärmetauscher ausgestattet sind
  • Blockheizkraftwerke (BHKW), die nicht nur Wärme, sondern auch Strom erzeugen
  • Heizungen, die ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben werden, wie z.B. Holzpellet-, Solarthermie- oder Wärmepumpenheizungen
  • Heizungen, die nur in selten genutzten Räumen, wie z.B. Gästezimmern oder Abstellräumen, installiert sind
  • Heizungen, die vor dem 1. Januar 2009 eingebaut wurden und eine bestimmte Effizienzklasse erfüllen

Es ist jedoch zu beachten, dass auch bei diesen Anlagen die weiteren Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) erfüllt werden müssen, wie z.B. die Dämmung von Rohrleitungen oder die Einhaltung des Mindestwärmeschutzes.

Welche zeitlichen Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht gibt es?

Die genauen Fristen für die Umsetzung der Austauschpflicht hängen von verschiedenen Faktoren ab. Grundsätzlich gilt jedoch, dass die Austauschpflicht für Heizungsanlagen, die älter als 30 Jahre sind, zum 31. Dezember 2020 in Kraft getreten ist. Bei Anlagen, die zwischen dem 1. Januar 1981 und dem 31. Dezember 1990 in Betrieb genommen wurden, endet die Frist zum 31. Dezember 2025. Für solche, die zwischen dem 1. Januar 1991 und dem 31. Dezember 2004 in Betrieb genommen wurden, endet die Frist zum 31. Dezember 2026 und bei Heizungsanlagen, die zwischen dem 1. Januar 2005 und dem 31. Dezember 2018 in Betrieb genommen wurden, endet die Frist zum 31. Dezember 2027.

Es ist jedoch zu beachten, dass die Fristen je nach Bundesland oder Kommune abweichen können. Daher sollten sich Eigentümer von Heizungsanlagen unbedingt bei den zuständigen Behörden über die genauen Fristen informieren und diese einhalten, um Bußgelder zu vermeiden.

VI. Weitere Anforderungen des GEG

Müssen Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen nach dem GEG gedämmt werden?

Ja, laut § 10 GEG müssen Eigentümer Heizungs- und Warmwasserrohre oder Armaturen, die sich in unbeheizten Räumen oder im Erdreich befinden, dämmen (lassen). Diese Regelung dient dazu, Energieverluste zu minimieren und die Energieeffizienz von Gebäuden zu erhöhen. Die genauen Anforderungen an die Dämmung sind in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt und hängen von verschiedenen Faktoren wie der Art des Rohrs, der Betriebstemperatur und der Dicke der Dämmung ab.

Welche Anforderungen an die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke gelten nach GEG?

Nach dem GEG müssen Dächer oder oberste Geschossdecken von beheizten Räumen gedämmt werden, sofern sie sich direkt unterhalb des Dachs oder der obersten Geschossdecke befinden und nicht bereits den Mindestwärmeschutz nach der Energieeinsparverordnung erfüllen. Die Dämmung muss den Anforderungen an den Wärmeschutz entsprechen, die in der Energieeinsparverordnung festgelegt sind. Die genauen Anforderungen können je nach Art des Gebäudes und der Dachkonstruktion unterschiedlich sein.

Gibt es einen Mindestwärmeschutz?

Ja, gemäß dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) gibt es einen Mindestwärmeschutz. Die energetischen Anforderungen an Neubauten und an Sanierungen von Bestandsgebäuden werden in der Energieeinsparverordnung (EnEV) geregelt, die seit dem 1. November 2020 im GEG aufgegangen ist. Der Mindestwärmeschutz wird dabei durch den so genannten „Wärmedurchgangskoeffizienten“ (U-Wert) definiert, der angibt, wie viel Wärmeenergie durch ein Bauteil wie etwa eine Wand oder ein Fenster verloren geht. Je niedriger der U-Wert, desto besser ist die Wärmedämmung des Bauteils. Der U-Wert wird in Watt pro Quadratmeter und Kelvin (W/m²K) angegeben. Die konkreten Anforderungen an den Mindestwärmeschutz richten sich nach der Art des Gebäudes, seiner Nutzung und seiner Lage.

VII. Fazit 1

Zusammenfassung der wichtigsten Punkte zum GEG und der Austauschpflicht für Heizungsanlagen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) regelt die energetischen Anforderungen an Neubauten und Bestandsgebäude. Ein wichtiger Aspekt des GEG ist die Austauschpflicht von Heizungsanlagen, die Sie vor dem Jahr 1985 installiert haben. Diese müssen Sie bis Ende 2025 gegen effizientere Anlagen ausgetauschten. Eine Ausnahme gilt, wenn Sie die Anlage schon vor 2002 installiert haben und eine bestimmte Emissionsgrenze eingehalten wird. Die Sanierungspflicht greift auch bei Eigentümerwechseln, wenn die Anlage älter als 30 Jahre ist. Verstöße gegen das GEG können hohe Bußgelder nach sich ziehen. Ab 2024 sind Anlagen, die ausschließlich mit fossilen Rohstoffen betrieben werden, nicht mehr erlaubt. Heizungsanlagen, die ausschließlich der Warmwasserbereitung dienen oder bestimmte Mindestanforderungen an erneuerbare Energien erfüllen, sind von der Austauschpflicht ausgenommen. Das GEG schreibt auch eine Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren oder Armaturen sowie von Dach oder oberster Geschossdecke vor.

Ein Ausblick auf die bevorstehenden Änderungen bezüglich Öl- und Gasheizungen

Ab 2024 sind neue Öl- und Gasheizungen in Neubauten nicht mehr erlaubt und bestehende Anlagen müssen mindestens mit 55 Prozent erneuerbaren Energien betrieben werden. Ab 2026 müssen bestehende Anlagen dann mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen. Anlagen, die ausschließlich mit fossilen Rohstoffen betrieben werden, sind ab 2026 nicht mehr erlaubt. Um diese Anforderungen zu erfüllen, müssen Hausbesitzer rechtzeitig ihre Heizungsanlagen auf erneuerbare Energien umrüsten oder austauschen. Es ist zu erwarten, dass sich der Trend hin zu klimafreundlichen Heizungsanlagen wie Wärmepumpen, Solarkollektoren und Biomasseheizungen verstärken und die Nachfrage drastisch ansteigen wird.

(Den Text habe ich z.T. mit Chat GPT erstellt)

Fazit 2

Oft wird ein einfacher Austausch der Heizung, also „nur“ eine Wärmepumpe installieren, nicht ausreichen. Wärmepumpen benötigen um effizient zu arbeiten, z.B. andere Heizungsrohrdurchmesser, andere Heizkörper (am besten Fußbodenheizung) und weitere Änderungen, die am Haus gemacht werden müssen. So sind sicherlich Dämmarbeiten an Kellerdecken und Fassaden sowie Fenster- und Haustürerneuerungen nötig, damit das Ganze Sinn macht.

Ein reiner Anschluss einer Wärmepumpe ohne begleitende Maßnahmen würde den Stromverbrauch der Wärmepumpe stark in die Höhe treiben.

So werden aus einem geplanten Heizungsaustausch in Höhe von 10.000 Euro schnell 100 bis 200 Tausend Euro.

Ein weiterer Fakt, der nicht zu unterschätzen ist, ist die Verfügbarkeit. Im Moment scheitert es an 3 Dingen:

  • Material
  • Fachkräfte
  • Firmen, die Kapazitäten frei haben

Da die Nachfrage noch kräftig steigen wird, werden die derzeit hohen Preise sicherlich nicht rückläufig sein.

Wenn also eine Sanierung nach GEG anstehen könnte, dann nicht auf die „lange Bank“ schieben, sondern zügig und offensiv angehen.

Das bedeutet, Finanzcheck, Angebote einholen, Finanzierung finalisieren und Auftrag erteilen. 
Vielleicht kann Ihnen unser Ratgeber „Immobilie sanieren“ helfen. Diesen und viele andere Ratgeber erhalten Sie zum kostenlosen Download unter https://mak-immobilien.de/immobilienratgeber/

Oder rufen Sie uns an, senden Sie uns eine E-Mail, wir helfen gern.

Telefon: 03329 697279

E-Mail: service@mak-immobilien.de

10 thoughts on “Maks erklärt das Gebäudeenergiegesetz (GEG)

  1. Danke für die Zusammenfassung, was bei der Installation von Heizungen beachtet werden muss. Wir planen nämlich schon länger eine neue Heizungsanlage einbauen zu lassen. Gut zu wissen, dass es auch Vorschriften für die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren gibt.

  2. Danke für den Beitrag. Gut zu wissen, dass Heizungsanlagen, die vor dem Jahr 1985 installiert worden sind, erneuert werden müssen. Wir müssen in unserem Haus auch bis 2025 eine Sanierung von Heizungsanlagen durchführen lassen. Die Arbeiten beginnen dafür nächstes Jahr.

  3. Außerdem wollen wir unser Haus renovieren und unsere Heizung funktioniert nicht mehr sehr gut. Wir werden demnächst unsere Ölheizung überprüfen lassen. Ich bin neugierig zu wissen, ob wir sie behalten können

  4. Folgender Fall:
    Frage: Ein Haus enthält einen Gas-Brennwertkessel, welcher in 2002 installiert wurde und noch i.O. ist. Bleibt der Besitzer des Eigenheims darin wohnen, gelten die Ausnahmen – sprich die Brennwertheizung kann zunächst einmal verbleiben und weiterbetrieben werden, solange sie noch repariert werden kann und nicht erneuert wird.
    Was gilt, wenn das Haus nun verkauft werden soll?. Gilt für neue Eigentümer gleiches – sprich kann die Heizung weiterbetrieben werden. Ich habe von einem Makler gehört, dass im Falle eines Besitzerwechsels weitete Voraussetzungen erfüllt sein müssten – beispielsweise müsste der Brennwertkessel Vorgaben aus 2004 erfüllen. Was gilt in diesem Falle? Wo steht das ggf.? Im GEG habe ich nichts diesbezüglich gelesen…

    1. Hallo Herr Boland, ich denke, Sie können da ganz beruhigt sein. Brennwertkessel sind von der Austauschpflicht in der Regel ausgenommen. Sie entsprechen dem heutigen Stand der Technik. Einen ziemlich guten Artikel dazu finden Sie hier: https://www.bundesbaublatt.de/artikel/bbb_Austauschpflicht_fuer_alte_Heizkessel-3239185.html#:~:text=Die%20Energieeinsparverordnung%20(EnEV)%2C%20die,30%20Jahre%20oder%20%C3%A4lter%20ist.
      Alles Gute wünscht
      Andreas Arlt

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