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Aus der Immobilienbranche

Immobilie geerbt – was tun?

…und nun? Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Aber Achtung! Fallstricke können schnell zur Kostenfalle werden.

Zuerst muss einmal geklärt sein oder werden, wer eigentlich wirklich Erbe ist. Gibt es mehrere, dann bildet sich eine Erbengemeinschaft. Gut, wenn dann der Erblasser vorgesorgt hat und ein Testament hinterlassen hat. Doch wenn nicht? 

Nur 39% der Deutschen hatte 2018 testamentarisch vorgesorgt, so eine Studie aus diesem Jahr, die von der Deutschen Bank in Auftrag gegeben wurde. Also greift im Umkehrschluss bei 61% die gesetzliche Erbfolge.


Oft bilden natürlich Geschwister eine Erbengemeinschaft und müssen sich über die Nutzung des Nachlasses verständigen, aber auch Oma und Opa vererben Kraft Gesetz an Ihre Enkel, wenn deren Eltern, also die Kinder der Erblasser vorher verstorben sind. Immobilienvermögen ist aufgrund seiner „Immobilität“ schwieriger zu teilen, als eine bestimmte Geldsumme.

Für eine Erbschaft an Immobilieneigentum sollte man also zuerst den Wert durch ein entsprechendes Gutachten bestimmen lassen. Dann könnte ein Mitglied der Erbengemeinschaft beispielsweise die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen. Man könnte sich natürlich auch darauf einigen, dass ein Erbe einzieht und Miete an die anderen Erben zahlt.

Wer bekommt noch etwas? Der Fiskus, nämlich Erbschaftssteuer.

Zum Glück vieler Erben gibt es recht hohe Freibeträge, die jedoch unter anderem abhängig vom Verwandtschaftsgrad sind. (Ausführlicher im kostenlosen Ratgeber „Immobilie geerbt“)

Die Höhe der Freibeträge für die Erbschaftssteuer ist abhängig davon, wie nahe das Verwandtschaftsverhältnis war. Also, je näher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher ist der Freibetrag für die Erben: Stirbt zum Beispiel ein Elternteil und vererbt dem eigenen Kind eine Eigentumswohnung, so wird vom Wert der Wohnung ein Freibetrag von 400.000 Euro abgezogen und nur auf den Teil, der diesen Betrag übersteigt, wird Erbschaftssteuer fällig. Fällt neben der Wohnung noch weiteres Erbe an, wird das natürlich ebenfalls mit bewertet.

Damit das Finanzamt eine eventuelle Erbschaftssteuer ermitteln kann, wird ein Verkehrswertgutachten benötigt

Wann eine Verkehrswertermittlung der Immobilien benötigt wird
So ein Gutachten sollte auf jeden Fall von einem Sachverständigen, beziehungsweise einem qualifizierten Makler erstellt werden. Grundlage für solch ein Gutachten sind z.B. die Lage, das Baujahr, der Zustand, die Bauqualität und Ausstattung, etc.


Auf jeden Fall muss solch ein Gutachten muss viele formellen Anforderungen erfüllen, damit es von den Ämtern anerkannt wird.

Sollte man sich doch, z.B. aus Sentimentalität für eine Selbstnutzung der Immobilie entscheiden, dann sollte das Objekt ebenfalls genau geprüft werden. Passt es zu meiner Lebensplanung? Kann ich mir Umbau/Sanierung leisten? Zeitlich und monetär! Bekomme ich mit meiner Bonität auch den entsprechenden Kredit?
Auch die Ablösung eines eventuellen Altkredites muss man mit einkalkulieren.

Vermieten oder verkaufen? 

Vielleicht doch lieber erst mal vermieten? Auch hierfür wird eventuell ein Kredit benötigt, um eventuelle Miterben auszuzahlen oder erforderliche Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Auch sollte man genauestens prüfen, ob man den zukünftigen Mieter selber „betreuen“ möchte, oder lieber einen qualifizierten Verwalter beauftragt. Das gilt auch bei der Mietersuche!

Will man dann die Immobilie doch nach einiger Zeit verkaufen, dann Achtung! Es könnten Steuern anfallen! Denn im Moment ist die steuerfreie Veräußerung einer vermieteten Immobilie erst nach 10 Jahren möglich. Also unbedingt mit einem Fachmann beraten und nicht Google oder den berühmten „Bekannten“ fragen.

In etwa 95% der Erbfälle leben die Erben bereits in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung oder sie wohnen weit weg und möchten sich nicht mit einer Immobilie in XYZ-Stadt belasten. Dann sollte man sich an einen regionalen Fachmann wenden und den Verkauf in professionelle Hände geben.

Sie haben Fragen oder wollen mehr zu den Nutzungsoptionen einer Erb-Immobilie wissen?

Dann wenden Sie sich an
Andreas Arlt
Telefon: 030 26077561 oder 03329 697279
E-Mail: info@mak-immobilien.de.

Oder holen Sie sich den kostenlosen Ratgeber „Immobilie geerbt“, der auf unserer Ratgeberseite für Sie bereitliegt.

15 thoughts on “Immobilie geerbt – was tun?

  1. Gut zu wissen, dass der Freibetrag für die Erben umso höher ist, je näher der Verwandtschaftsgrad ist. Mein Onkel hat ein erhebliches Vermögen geerbt. Er freut sich, dass er als Verwandter ersten Grades einen hohen Freibetrag als Erbe genießt.

  2. Hallo Herr Karbowski, wichtig ist hierbei auch, das man sich zu Lebzeiten um das spätere Erbe kümmern sollte. Leider zögern viele Menschen damit, denn niemand befasst sich gern mit dem Tod und schon gar nicht mit dem eigenen. Dabei ist es wichtig alles vorher zu regeln. Erbrechtsanwalt, Steuerberater, Notar; es gibt viele Fachleute, die hierbei hilfreich zur Seite stehen können. Wird nichts geregelt, dann freut sich oft „Vater Staat“.

  3. Das die Ermittlung der Erbschaftssteuer so kompliziert ist hätte ich nicht gedacht. Wenn erst geklärt werden muss, wer alles erbt und ob es ein Testament gibt oder nicht. Wie lange dauert der Prozess denn etwa?

  4. Eine Bekannte von mir hat ein Haus geerbt und weiß noch nicht, ob sie da nun einziehen will. Es stimmt allerdings, dass sie erstmal ein Hausgutachten machen sollte, um zuerst einmal den Wert zu bestimmen, falls es noch andere Erben gibt. Das werde ich ihr auf jeden Fall sagen.

  5. Gut zu wissen, was zu tun ist, wenn eine Immobilie geerbt wird. Ich frage mich, inwieweit das Erbrecht konkret auf das Thema geerbte Immobilie eingeht. In jedem Fall ist ein Makler für solche Angelegenheiten eine gute Sache.

    1. Wenn es ums Erbrecht geht, verweise auch ich immer zusätzlich auf einen Fachanwalt. Gerade wenn es Erbengemeinschaften gibt, die Erbmasse sehr hoch ist oder vielleicht sogar die Möglichkeit besteht, dass es unbekannte Erben geben könnte. Fehler beim Antritt einer Erbschaft sind schwer zu heilen. Aber auch zu Lebzeiten empfehle ich einen Fachanwalt. Denn oft können Erbschaftssteuern oder Erbstreitigkeiten besser vor dem Erbfall geregelt werden, bzw. Vermieden werden.
      Beim Thema „Immobilie“ ist natürlich ein erfahrener Makler sehr nützlich.

  6. Ich habe eine Immobilie geerbt. Ich wusste gar nicht, dass es einen solchen Freibetrag auf Wohnungen im Erbrecht gibt. Ich werde mal schauen, ob ich vielleicht ein Gutachten machen lasse, sollte ich eine Vermietung in Betracht ziehen.

    1. Sehr geehrter Herr Bartschneider, ein Gutachten macht Sinn, wenn man den genauen Wert einer Immobilie wissen muss (z.B. bei einer Trennung oder im Falle einer Erbengemeinschaft) oder wenn man den Wert wissen muss (z.B. bei der Aufstellung einer Vermögensübersicht). Wegen einer anstehenden Vermietung würde ich mich an einen oder mehrere Immobilienmakler vor Ort wenden um den Mietpreis zu recherchieren. Auch Hausverwalter sind dafür ein guter Anlaufpunkt.
      Alles Gute wünscht
      Andreas Arlt

  7. Dieser Beitrag zeigt gut, was zu tun ist, wenn man eine Immobilie geerbt hat. Es stimmt, dass dabei der Wert ab einem gewissen Freibetrag versteuert werden muss. Wie das genau berechnet wird, würde ich sicherlich mit einem Rechtsanwalt für Erbrecht absprechen.

  8. Ich habe eine Immobilie geerbt. Allerdings hat es nun hierüber Streit gegeben, sodass ich einen Anwalt für Erbrecht brauche. Durch den Artikel weiß ich aber, dass man als allererstes den Wert der Immobilie schätzen lassen sollte.

  9. Vielen Dank für diese Informationen über die Vererbung von Immobilien. Ich möchte mich über Steuern und andere anfallende Kosten informieren. Das Haus zu verkaufen oder zu vermieten ist natürlich eine gute Idee.

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