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Aus der Immobilienbranche

Immobilie geerbt – was tun?

…und nun? Selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Aber Achtung! Fallstricke können schnell zur Kostenfalle werden.

Zuerst muss einmal geklärt sein oder werden, wer eigentlich wirklich Erbe ist. Gibt es mehrere, dann bildet sich eine Erbengemeinschaft. Gut, wenn dann der Erblasser vorgesorgt hat und ein Testament hinterlassen hat. Doch wenn nicht? 

Nur 39% der Deutschen hatte 2018 testamentarisch vorgesorgt, so eine Studie aus diesem Jahr, die von der Deutschen Bank in Auftrag gegeben wurde. Also greift im Umkehrschluss bei 61% die gesetzliche Erbfolge.


Oft bilden natürlich Geschwister eine Erbengemeinschaft und müssen sich über die Nutzung des Nachlasses verständigen, aber auch Oma und Opa vererben Kraft Gesetz an Ihre Enkel, wenn deren Eltern, also die Kinder der Erblasser vorher verstorben sind. Immobilienvermögen ist aufgrund seiner „Immobilität“ schwieriger zu teilen, als eine bestimmte Geldsumme.

Für eine Erbschaft an Immobilieneigentum sollte man also zuerst den Wert durch ein entsprechendes Gutachten bestimmen lassen. Dann könnte ein Mitglied der Erbengemeinschaft beispielsweise die Immobilie übernehmen und die anderen auszahlen. Man könnte sich natürlich auch darauf einigen, dass ein Erbe einzieht und Miete an die anderen Erben zahlt.

Wer bekommt noch etwas? Der Fiskus, nämlich Erbschaftssteuer.

Zum Glück vieler Erben gibt es recht hohe Freibeträge, die jedoch unter anderem abhängig vom Verwandtschaftsgrad sind. (Ausführlicher im kostenlosen Ratgeber „Immobilie geerbt“)

Die Höhe der Freibeträge für die Erbschaftssteuer ist abhängig davon, wie nahe das Verwandtschaftsverhältnis war. Also, je näher der Verwandtschaftsgrad ist, umso höher ist der Freibetrag für die Erben: Stirbt zum Beispiel ein Elternteil und vererbt dem eigenen Kind eine Eigentumswohnung, so wird vom Wert der Wohnung ein Freibetrag von 400.000 Euro abgezogen und nur auf den Teil, der diesen Betrag übersteigt, wird Erbschaftssteuer fällig. Fällt neben der Wohnung noch weiteres Erbe an, wird das natürlich ebenfalls mit bewertet.

Damit das Finanzamt eine eventuelle Erbschaftssteuer ermitteln kann, wird ein Verkehrswertgutachten benötigt

Wann eine Verkehrswertermittlung der Immobilien benötigt wird
So ein Gutachten sollte auf jeden Fall von einem Sachverständigen, beziehungsweise einem qualifizierten Makler erstellt werden. Grundlage für solch ein Gutachten sind z.B. die Lage, das Baujahr, der Zustand, die Bauqualität und Ausstattung, etc.


Auf jeden Fall muss solch ein Gutachten muss viele formellen Anforderungen erfüllen, damit es von den Ämtern anerkannt wird.

Sollte man sich doch, z.B. aus Sentimentalität für eine Selbstnutzung der Immobilie entscheiden, dann sollte das Objekt ebenfalls genau geprüft werden. Passt es zu meiner Lebensplanung? Kann ich mir Umbau/Sanierung leisten? Zeitlich und monetär! Bekomme ich mit meiner Bonität auch den entsprechenden Kredit?
Auch die Ablösung eines eventuellen Altkredites muss man mit einkalkulieren.

Vermieten oder verkaufen? 

Vielleicht doch lieber erst mal vermieten? Auch hierfür wird eventuell ein Kredit benötigt, um eventuelle Miterben auszuzahlen oder erforderliche Renovierungen oder Sanierungen durchzuführen. Auch sollte man genauestens prüfen, ob man den zukünftigen Mieter selber „betreuen“ möchte, oder lieber einen qualifizierten Verwalter beauftragt. Das gilt auch bei der Mietersuche!

Will man dann die Immobilie doch nach einiger Zeit verkaufen, dann Achtung! Es könnten Steuern anfallen! Denn im Moment ist die steuerfreie Veräußerung einer vermieteten Immobilie erst nach 10 Jahren möglich. Also unbedingt mit einem Fachmann beraten und nicht Google oder den berühmten „Bekannten“ fragen.

In etwa 95% der Erbfälle leben die Erben bereits in einem eigenen Haus oder einer eigenen Wohnung oder sie wohnen weit weg und möchten sich nicht mit einer Immobilie in XYZ-Stadt belasten. Dann sollte man sich an einen regionalen Fachmann wenden und den Verkauf in professionelle Hände geben.

Sie haben Fragen oder wollen mehr zu den Nutzungsoptionen einer Erb-Immobilie wissen?

Dann wenden Sie sich an
Andreas Arlt
Telefon: 030 26077561 oder 03329 697279
E-Mail: info@mak-immobilien.de.

Oder holen Sie sich den kostenlosen Ratgeber „Immobilie geerbt“, der auf unserer Ratgeberseite für Sie bereitliegt.

4 thoughts on “Immobilie geerbt – was tun?

  1. Gut zu wissen, dass der Freibetrag für die Erben umso höher ist, je näher der Verwandtschaftsgrad ist. Mein Onkel hat ein erhebliches Vermögen geerbt. Er freut sich, dass er als Verwandter ersten Grades einen hohen Freibetrag als Erbe genießt.

  2. Hallo Herr Karbowski, wichtig ist hierbei auch, das man sich zu Lebzeiten um das spätere Erbe kümmern sollte. Leider zögern viele Menschen damit, denn niemand befasst sich gern mit dem Tod und schon gar nicht mit dem eigenen. Dabei ist es wichtig alles vorher zu regeln. Erbrechtsanwalt, Steuerberater, Notar; es gibt viele Fachleute, die hierbei hilfreich zur Seite stehen können. Wird nichts geregelt, dann freut sich oft „Vater Staat“.

  3. Das die Ermittlung der Erbschaftssteuer so kompliziert ist hätte ich nicht gedacht. Wenn erst geklärt werden muss, wer alles erbt und ob es ein Testament gibt oder nicht. Wie lange dauert der Prozess denn etwa?

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