Anschlussfinanzierung: Warum jetzt der Wert Ihrer Immobilie zählt

Zehn Jahre sind schnell vorbei. Wer 2016 ein Haus gekauft hat, erinnert sich vielleicht noch an den Moment, als die Bank einen Zins mit einer Eins vor dem Komma angeboten hat. Damals fühlte sich das fast wie geschenktes Geld an. Heute flattert bei vielen dieser Eigentümer ein Brief der Bank ins Haus: Die Zinsbindung läuft aus, hier ist unser Angebot für die Anschlussfinanzierung. Und dann kommt der Schreck.

Die Zahlen sind ernüchternd. Der Biallo-Bauzins-Index für zehnjährige Finanzierungen hat am 18. September 2026 mit 4,28 Prozent den höchsten Stand seit 2011 erreicht. Seitdem bewegen sich die Konditionen je nach Anbieter und Absicherung grob zwischen vier und fünf Prozent.
ImmoScout24 hat im Sommer durchgerechnet, was das für typische Darlehen aus 2016 heißt. Wer damals 350.000 Euro zu 1,4 Prozent Sollzins mit zwei Prozent Tilgung aufgenommen hat, zahlte rund 992 Euro im Monat. Mit einem neuen Zins von 3,9 Prozent und gleicher Tilgung steigt die Rate auf rund 1.352 Euro. Das sind 36 Prozent mehr. Wer damals nur mit einem Prozent getilgt hat, trifft es härter: Hier rechnet die Auswertung mit bis zu 82 Prozent Mehrbelastung.
Das ist kein Grund zur Panik. Aber es ist ein Grund, das erste Angebot der Hausbank nicht einfach zu unterschreiben.

Als Sachverständiger für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern schaue ich bei diesem Thema zuerst auf eine Zahl, die viele Eigentümer gar nicht kennen: den Beleihungsauslauf. Gemeint ist das Verhältnis zwischen Ihrer Restschuld und dem Wert, den die Bank Ihrer Immobilie beimisst. Je kleiner dieser Anteil, desto geringer ist das Risiko für die Bank. Und desto besser wird in der Regel Ihr Zins.
Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt ein Blick auf die Konditionen von Interhyp von Mitte Oktober: Bei zehn Jahren Zinsbindung lagen zwischen einem Beleihungsauslauf unter 70 Prozent und einem über 90 Prozent rund 0,4 Prozentpunkte. Bei einer Restschuld von 275.000 Euro sind das rund 1.000 Euro Zinsen im Jahr.
Jetzt kommt der Punkt, der mir in Gesprächen immer wieder auffällt. Viele Banken verlängern ein bestehendes Darlehen, ohne die Immobilie neu anzusehen. Sie rechnen weiter mit dem Wert von damals. Dabei sind die Preise für Einfamilienhäuser in vielen Lagen seit 2016 spürbar gestiegen, auch hier in Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf.
Ein Rechenbeispiel: Ein Haus wurde 2016 für 450.000 Euro gekauft, die Restschuld liegt heute bei 275.000 Euro. Gemessen am alten Kaufpreis sind das gut 61 Prozent. Ist das Haus heute 600.000 Euro wert, sinkt der Anteil auf knapp 46 Prozent. Banken setzen zwar einen vorsichtigeren Beleihungswert an als den Marktpreis. Die Richtung stimmt trotzdem: Wer einen aktuellen, gut begründeten Wert auf den Tisch legen kann, verhandelt aus einer stärkeren Position.

Wechseln Sie die Bank, wird Ihre Immobilie ohnehin neu bewertet. Gerade deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Angebote. Den Wechsel nach Ablauf der Zinsbindung ermöglicht in den meisten Fällen das Gesetz: Nach zehn Jahren können Sie ein Festzinsdarlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB). Die bestehende Grundschuld lässt sich häufig an die neue Bank abtreten, statt sie neu eintragen zu lassen.
Wer noch ein, zwei Jahre Luft hat, kann sich mit einem Forward-Darlehen den heutigen Zins sichern. Das kostet einen Aufschlag und ist eine Wette auf steigende Zinsen. Fallen sie, haben Sie zu viel bezahlt. Und wer Rücklagen hat, sollte prüfen, ob eine Sondertilgung vor dem Stichtag die Restschuld spürbar senkt. Jeder Euro weniger muss nicht zum neuen Zins finanziert werden.
Eine erste Orientierung, wo Ihr Haus heute ungefähr steht, liefert die Online-Bewertung auf www.derwertermittler.de. Für die Verhandlung mit der Bank reicht das als Gesprächsgrundlage. Für schwierigere Fälle ist ein ausführliches Gutachten die solidere Basis.

Manchmal ergibt die ehrliche Rechnung: Die neue Rate passt nicht mehr ins Leben. Die Kinder sind aus dem Haus, die Rente ist absehbar, das Haus ist eigentlich zu groß geworden. Dann ist die Anschlussfinanzierung der richtige Moment, um grundsätzlich zu fragen, ob Sie die Immobilie behalten wollen.
Ein Verkauf mit einem halben Jahr Vorlauf ist etwas völlig anderes als ein Verkauf unter Druck, wenn die Raten schon wehtun. Wer früh entscheidet, bestimmt Preis und Zeitpunkt selbst. Wer wartet, überlässt das anderen.

Haben Sie Ihren Brief von der Bank schon bekommen, oder läuft Ihre Zinsbindung in den nächsten zwei Jahren aus? Dann setzen wir uns zusammen. Ich schaue mir Ihr Haus an, ordne den Wert ein und wir rechnen gemeinsam durch, welcher Weg für Sie trägt: verlängern, wechseln oder verkaufen. Melden Sie sich gern bei mir über www.mak-Immobilien.de.