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Energieausweis beim Hausverkauf:
Welchen Ausweis Sie brauchen, was die Kennwerte aussagen – und was eine schwache Effizienzklasse für Ihren Preis bedeutet
Vor ein paar Tagen rief mich ein Eigentümer aus Kleinmachnow an. Er wolle im Oktober verkaufen, alles sei vorbereitet, die Familie einig, der Termin beim Notar könne kommen. Ich fragte nach dem Energieausweis. Kurze Pause. „Der liegt hier irgendwo. Von 2013, glaube ich.“ 2013. Zehn Jahre gilt so ein Ausweis – der war seit rund drei Jahren abgelaufen. Und die Anzeige, die wir eigentlich in der nächsten Woche online stellen wollten, hätte so gar nicht erscheinen dürfen. Das ist kein Einzelfall. Der Energieausweis ist das Dokument, an dem in meiner Praxis viele Verkäufe ins Stocken geraten – nicht dramatisch, aber lästig und immer genau dann, wenn es schnell gehen soll.
Ohne Ausweis darf die Anzeige nicht online
Viele Eigentümer glauben, der Energieausweis werde beim Notartermin gebraucht. Das ist zu spät gedacht. Die Pflicht greift schon bei der Vermarktung: Eine Verkaufsanzeige muss die Art des Ausweises, das Baujahr, den wesentlichen Energieträger der Heizung, den Endenergiewert und die Energieeffizienzklasse nennen. Fehlt eine dieser Angaben, ist das eine Ordnungswidrigkeit nach dem Gebäudeenergiegesetz. Derselbe Bußgeldrahmen – bis 10.000 Euro – gilt, wenn Sie den Ausweis dem Interessenten nicht rechtzeitig zeigen oder dem Käufer am Ende keine Kopie aushändigen. Ausgeschöpft wird er praktisch nie, aber niemand braucht ein Verfahren, während er sein Haus verkauft. Spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis unaufgefordert vorliegen. Nach dem Kaufvertrag geht er an den Käufer über. Und er gilt zehn Jahre ab Ausstellung – schauen Sie also zuerst auf das Datum, bevor Sie ihn für gültig halten.
Bedarf oder Verbrauch – der Unterschied entscheidet mehr, als Sie denken
Es gibt zwei Arten, und sie erzählen zwei verschiedene Geschichten über dasselbe Haus. Der Verbrauchsausweis rechnet mit den tatsächlichen Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre. Er ist günstig, oft für 50 bis 100 Euro zu haben – aber er misst am Ende Ihr Heizverhalten. Ein sparsames Ehepaar, das nur zwei Räume warm hält, bekommt einen erstaunlich guten Wert für ein energetisch mäßiges Haus. Der Käufer, der mit drei Kindern einzieht, erlebt dann etwas anderes.
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Dämmung, Fenster, Heizung, Bauteile. Er kostet mehr, meist im Bereich von 300 bis 500 Euro, und er beschreibt das Haus statt seiner Bewohner. Für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, ist er ohnehin vorgeschrieben – es sei denn, das Haus wurde nachweislich auf den Dämmstandard von damals gebracht.
Der Bedarfsausweis rechnet das Gebäude durch: Dämmung, Fenster, Heizung, Bauteile. Er kostet mehr, meist im Bereich von 300 bis 500 Euro, und er beschreibt das Haus statt seiner Bewohner. Für ältere Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde, ist er ohnehin vorgeschrieben – es sei denn, das Haus wurde nachweislich auf den Dämmstandard von damals gebracht.
Auch bei Neubauten und nach umfassenden Sanierungen führt kein Weg daran vorbei. Mein Rat aus fast dreißig Jahren: Wenn Sie ein saniertes Haus verkaufen, nehmen Sie den Bedarfsausweis, selbst wenn Sie dürften, was Sie wollen. Er macht sichtbar, was Sie investiert haben. Der Verbrauchsausweis kann Ihre neue Wärmepumpe schlicht unter den Tisch fallen lassen, weil die Abrechnungen der letzten drei Jahre noch die alte Ölheizung abbilden.
Was der Ausweis über Ihren Preis sagt – und was nicht
Die Effizienzklassen laufen in Deutschland von A+ bis H. Viele Häuser aus den Sechzigern und Siebzigern landen bei F, G oder H, und mancher Eigentümer erschrickt beim ersten Blick. Zu Recht? Nur begrenzt. Als Sachverständiger sehe ich täglich, dass eine schwache Klasse und ein schwacher Preis zwei verschiedene Dinge sind. Ein Haus in guter Lage mit großem Grundstück und solider Substanz verkauft sich auch mit G – der Käufer rechnet die Sanierung ein, und das tut er sowieso, ob der Ausweis nun H sagt oder F. Was den Preis wirklich drückt, ist nicht der Buchstabe, sondern Unklarheit: kein Ausweis, keine Unterlagen zur Heizung, keine Aussage dazu, was in den letzten zwanzig Jahren gemacht wurde. Diese Lücke füllt jeder Interessent mit dem Schlimmsten, was er sich vorstellen kann. Deshalb lege ich den Ausweis vor jeder Besichtigung mit auf den Tisch, zusammen mit den Rechnungen für Dach, Fenster und Heizung. Wer die Zahlen kennt, verhandelt sachlich. Wer sie nicht kennt, verhandelt über Ängste.
Eine erste Orientierung, wo Ihr Haus preislich überhaupt steht, liefert www.derwertermittler.de – für den Blick auf die Substanz reicht das natürlich nicht, dafür braucht es jemanden, der vor Ort steht.
Wenn Sie in den nächsten Monaten verkaufen wollen: Holen Sie den Ausweis jetzt aus dem Ordner und schauen Sie auf das Ausstellungsdatum. Ist er abgelaufen oder gar nicht vorhanden, klären wir am besten gemeinsam, welche Variante für Ihr Haus die richtige ist – das ist eine Entscheidung, die man einmal trifft und zehn Jahre mit sich trägt.
Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir über www.mak-Immobilien.de. Ein Gespräch kostet Sie nichts außer einer halben Stunde.
(das Beitragsbild ist KI-generiert)
