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Die stille Überraschung: Die geerbte Immobilie kostet plötzlich deutlich mehr Erbschaftssteuer
Jetzt werden geerbte Häuser oft 30–50% höher bewertet als noch vor drei Jahren. Warum das passiert ist und wie Sie gegensteuern können
Ich sehe das regelmäßig: Familien, die davon ausgingen, ihr Elternhaus steuerfrei zu erben, müssen sich plötzlich mit einer echten Steuerlast auseinandersetzen. Das führt zu schwierigen Entscheidungen. Manche verkaufen schneller, als ihnen lieb ist. Andere fragmentieren das Erbe und schaffen neue Probleme.
Gegensteuern ist möglich – und wird wichtiger
Es gibt aber Wege, gegenzusteuern. Der erste: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten von einem öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Wenn das Finanzamt eine Immobilie zu hoch bewertet hat – etwa weil es den Sanierungsstau, Baumängel oder andere wertmindernde Faktoren nicht berücksichtigt – können Sie das Gutachten vorlegen und widersprechen. Das ist nicht Spekulation; das ist handwerkliche Sachlichkeit. Ich nutze solche Gutachten regelmäßig, um überhöhte Steuerwerte zu korrigieren.
Der zweite Weg: die Nutzungsrechte. Ein Nießbrauch – also das Recht, die Immobilie zu bewohnen oder die Miete zu kassieren – kann den steuerlichen Wert der Immobilie erheblich senken. Auch ein einfaches Wohnrecht ist ein Gestaltungsmittel. Das erfordert aber Planung, idealerweise schon zu Lebzeiten.
Was sich 2026 sonst noch ändert
Das Bundesverfassungsgericht prüft derzeit, ob die bestehenden Verschonungsregelungen für Betriebsvermögen mit dem Gleichheitsprinzip vereinbar sind. Ein Urteil wird 2026 erwartet. Parallel diskutiert die Bundesregierung eine umfassendere Erbschaftsteuerreform – mit Plänen für einen lebenslangen Freibetrag von einer Million Euro pro Erwerber. Das klingt großzügig, ist aber noch Diskussionspapier, keine Realität.
Für Sie heute heißt das: Wer Immobilienvermögen hat und an die nächste Generation denkt, sollte nicht warten. Nicht, weil die Reform unmittelbar kommt, sondern weil die aktuelle Bewertungspraxis bereits greift – und weil die richtige Planung Zeit braucht.
Eine erste Orientierung können digitale Schätztools bieten (zum Beispiel www.derwertermittler.de), aber für echte Klarheit braucht es ein qualifiziertes Gutachten und fundierte rechtliche Beratung.
Wenn Sie merken, dass dieser Artikel in Ihre Situation passt – ob Sie gerade geerbt haben oder für den Erbfall planen – lade ich Sie zu einem persönlichen Gespräch ein. Ich helfe Ihnen, die Zahlen zu verstehen und die richtigen Entscheidungen zu treffen.
Schreiben Sie mir gerne über service@mak-Immobilien.de oder rufen Sie an. Das Gespräch kostet Sie nichts, die Klarheit ist unbezahlbar.
