Erbschaftsteuer auf dem Prüfstand: Warum Immobilienerben jetzt nach Karlsruhe schauen sollten

Wie viel ist das Haus der Eltern eigentlich wert? In Erbfällen ist das fast immer die erste Frage am Tisch. Die zweite folgt meist direkt danach: Und wie viel davon will das Finanzamt? Genau um diese zweite Frage geht es am 12. Oktober 2026 vor dem Bundesverfassungsgericht. Für viele Familien in unserer Region ist das mehr als eine Juristendebatte, denn bei der Erbschaftsteuer auf eine Immobilie entscheidet der Freibetrag oft darüber, ob am Ende überhaupt Steuer anfällt.

Das Gericht verhandelt an zwei aufeinanderfolgenden Tagen über die Erbschaftsteuer. Am 13. Oktober steht die Verschonung von Betriebsvermögen im Mittelpunkt. Das betrifft vor allem Unternehmerfamilien. Für die meisten Hauseigentümer ist der Termin am Vortag der spannendere.
Dort geht es um einen Antrag des Freistaats Bayern. Vereinfacht gesagt lautet der Vorwurf: Die persönlichen Freibeträge wurden an die stark gestiegenen Immobilienpreise nie angepasst. Und sie gelten bundesweit gleich, obwohl ein Haus in Kleinmachnow ganz andere Werte erreicht als eines in der Uckermark. Bayern meint deshalb, der Bund sei für diese einheitlichen Regeln gar nicht zuständig. Auch die Bewertung von Grundbesitz kommt auf den Prüfstand.

Zur Einordnung die geltenden Freibeträge: Ehe- und eingetragene Lebenspartner erben 500.000 Euro steuerfrei, Kinder je 400.000 Euro, Enkel 200.000 Euro. Geschwister, Nichten und Neffen dagegen nur 20.000 Euro.
Als diese Beträge 2009 zuletzt angehoben wurden, reichten sie für ein normales Einfamilienhaus fast immer. Heute sieht das anders aus. In Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf bewerte ich regelmäßig Häuser, deren Wert sich in Richtung einer Million bewegt. Keine Villen, sondern ganz normale Familienhäuser, die schlicht von Lage und Grundstück leben.
Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Zwei Geschwister erben ein Haus mit einem Steuerwert von 1,1 Millionen Euro, jeder zur Hälfte. Pro Kopf sind das 550.000 Euro. Abzüglich 400.000 Euro Freibetrag bleiben 150.000 Euro steuerpflichtig. Bei 11 Prozent in Steuerklasse I zahlt jeder 16.500 Euro. Das ist nicht ruinös. Aber es ist Geld, das viele Erben nicht einfach auf dem Konto haben. Und schnell der Grund, über einen Verkauf nachzudenken.
Anders kann es aussehen, wenn ein Kind selbst in das Elternhaus einzieht und dort wohnen bleibt. Dafür gibt es eine Steuerbefreiung, allerdings mit engen Bedingungen. Die sollten Sie unbedingt mit Ihrem Steuerberater durchgehen.

Ehrlich gesagt: Niemand weiß, wie das Gericht entscheidet. Möglich ist alles, von der Bestätigung der geltenden Regeln bis zum Auftrag an den Gesetzgeber, nachzubessern. Und ein Urteil kommt nicht über Nacht. Beim letzten großen Erbschaftsteuer-Verfahren 2014 lagen zwischen Verhandlung und Urteil rund fünf Monate. Überträgt man das, landen wir eher im Jahr 2027. Danach bräuchte der Gesetzgeber in aller Regel noch Zeit für eine Neuregelung.
Parallel läuft die politische Debatte. Die SPD hat im Januar ein Reformkonzept vorgelegt, bislang aber nur als Diskussionspapier. Beschlossen ist nichts. Für jeden Erbfall von heute gilt das heutige Recht.

Mein Rat aus fast 30 Jahren in diesem Beruf: Verfallen Sie nicht in Hektik. Wer jetzt überstürzt verschenkt oder verkauft, weil vielleicht etwas kommt, trifft selten eine gute Entscheidung.
Sinnvoll ist dagegen, den eigenen Ausgangspunkt zu kennen. Das Finanzamt rechnet mit einem pauschalen Verfahren, und das trifft den tatsächlichen Wert nicht immer. Das Gesetz erlaubt ausdrücklich, einen niedrigeren Wert durch ein Gutachten nachzuweisen. Als Sachverständiger erlebe ich, dass sich das gerade bei älteren Häusern mit Sanierungsbedarf lohnen kann.
Eine erste Orientierung, wo Ihre Immobilie heute ungefähr steht, liefert www.derwertermittler.de – in wenigen Minuten und unverbindlich. Wer bereits einen Erbschaftsteuerbescheid erhalten hat, sollte mit seinem Steuerberater klären, ob es sinnvoll ist, ihn bis zur Entscheidung aus Karlsruhe offen zu halten.
Als Vater und Großvater weiß ich: Hinter jeder Erbschaft steht eine Familie. Und die Steuer ist selten die einzige Frage, die dabei auf den Tisch kommt. Wenn Sie wissen möchten, was Ihre Immobilie heute wirklich wert ist und welche Wege für Ihre Familie infrage kommen, sprechen Sie mich gern an.

Einen Termin für ein persönliches Gespräch vereinbaren Sie über www.mak-Immobilien.de. Ich nehme mir Zeit für Sie.

Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung.

Transparenzhinweis: Text und Recherche entstanden mit Unterstützung künstlicher Intelligenz. Die fachliche Einordnung stammt von mir.