EZB-Zinsentscheid – warum die Bauzinsen trotzdem nicht fallen
„Die EZB hat Donnerstag doch nichts erhöht. Werden die Kredite jetzt wieder billiger?“ Diese Frage höre ich nach jedem Zinsentscheid. Die ehrliche Antwort lautet: wahrscheinlich nicht. Und warum das so ist, sollte jeder verstehen, der in den nächsten Monaten kaufen oder verkaufen will.
Was die EZB entschieden hat
Am 29. Oktober hat die Europäische Zentralbank ihre Leitzinsen nicht verändert. Der Einlagesatz bleibt bei 2,50 Prozent, der Hauptrefinanzierungssatz bei 2,65 Prozent. Damit legt die Notenbank eine Pause ein, nachdem sie die Zinsen im Juni und im September jeweils um 0,25 Prozentpunkte angehoben hatte.
Ihre Begründung ist ein Spagat. Die gestiegenen Energiepreise treiben die Inflation, in Deutschland lag sie im September bei 3,3 Prozent. Gleichzeitig bremsen genau diese Kosten die Wirtschaft. Auf einen festen Kurs will sich die EZB nicht festlegen, sie entscheidet von Sitzung zu Sitzung. Viele Volkswirte rechnen für Dezember mit dem nächsten Schritt nach oben. Für zusätzliche Unruhe sorgte heute die Nachricht, dass EZB-Präsidentin Christine Lagarde ihr Amt vorzeitig im Februar abgeben will.
Der Leitzins ist nicht Ihr Bauzins
Hier liegt das große Missverständnis. Der Leitzins bestimmt, zu welchen Bedingungen sich Banken kurzfristig Geld bei der Zentralbank leihen oder dort parken. Ihr Baukredit mit zehn Jahren Zinsbindung ist aber ein langfristiges Geschäft. Banken refinanzieren ihn über den Kapitalmarkt, etwa über Pfandbriefe. Und deren Preis orientiert sich an den Renditen langlaufender Staatsanleihen.
Die wichtigste Zahl für Sie ist deshalb nicht der Leitzins, sondern die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe. Sie lag am Tag vor dem Zinsentscheid bei rund 3,37 Prozent. Im Oktober hat sie zeitweise den höchsten Stand seit etwa 15 Jahren erreicht. Anleger verlangen mehr Rendite, weil sie höhere Inflation und hohe Staatsschulden einpreisen, nicht nur in Frankreich. Und dieser Druck landet direkt in Ihrem Kreditangebot.
Das erklärt, warum die Bauzinsen trotz der Pause kaum nachgeben. Dr. Klein nannte für den 27. Oktober einen Topzins von 3,97 Prozent für zehn Jahre Zinsbindung. Der Finanzierungsexperte Florian Pfaffinger hält 4,0 bis 4,5 Prozent bis zum Jahresende für realistisch. Wer mit wenig Eigenkapital finanziert, zahlt spürbar mehr.
Was das für Käufer bedeutet
Als Sachverständiger rechne ich bei Bewertungen immer auch mit: Was können sich Käufer für ein Haus wie dieses überhaupt leisten? Und genau hier wirkt der Zins wie ein Hebel.
Nehmen wir eine Familie, die 2.000 Euro im Monat für Zins und zwei Prozent Tilgung aufbringen kann. Bei drei Prozent Sollzins reicht das für ein Darlehen von rund 480.000 Euro. Bei vier Prozent sind es nur noch rund 400.000 Euro. Ein Prozentpunkt kostet diese Familie also 80.000 Euro Kaufkraft. Das ist in Teltow, Kleinmachnow oder Stahnsdorf schnell der Unterschied zwischen dem Haus mit Garten und der Doppelhaushälfte.
Wer kaufen will und auf deutlich fallende Zinsen setzt, wartet möglicherweise lange. Ein Ende des Energiepreisschocks könnte die Renditen drücken. Darauf verlassen würde ich mich aber nicht.
Was das für Verkäufer heißt
Viele Eigentümer denken gerade: Ich warte bis zum Frühjahr, dann sind die Zinsen vielleicht niedriger und die Käufer zahlen mehr. Ich verstehe den Gedanken. Aber er hat zwei Haken.
Erstens kann niemand sagen, wohin die Zinsen bis März gehen. Steigen sie weiter, schrumpft das Budget Ihrer Käufer noch einmal. Zweitens sind Sie mit dieser Idee nicht allein. Wenn viele Eigentümer auf das Frühjahr setzen, kommt Ihr Haus dann nicht allein auf den Markt, sondern zusammen mit allen anderen, die ebenfalls gewartet haben.
Entscheidend ist deshalb nicht der perfekte Zeitpunkt, sondern der richtige Preis. Ein Haus, das zum aktuellen Zinsniveau passend bewertet ist, findet auch jetzt seinen Käufer. Ein Preis, der noch aus der Niedrigzinszeit stammt, steht im Frühjahr genauso lange im Netz. Eine erste Orientierung, wo Ihre Immobilie heute steht, liefert www.derwertermittler.de.
Mein Fazit nach diesem Zinsentscheid: Schauen Sie weniger auf Frankfurt und mehr auf Ihre eigene Situation. Was brauchen Sie, und bis wann? Wenn Sie überlegen, Ihr Haus zu verkaufen, und wissen möchten, was es unter den heutigen Zinsbedingungen realistisch wert ist, setzen wir uns gern zusammen. Sie erreichen mich über www.mak-Immobilien.de.
