Selbst repariert und nichts gesagt? Was Sie beim Hausverkauf offenlegen müssen
28. September 2026 von Andreas Arlt
Beim Hausverkauf Mängel offenlegen – auch Reparaturen in Eigenleistung? Der BGH prüft einen neuen Fall. Was Verkäufer jetzt wissen und tun sollten.
Bei fast jeder Objektaufnahme kommt irgendwann dieser Moment. Wir stehen im Keller oder auf der Terrasse, und der Eigentümer zeigt auf eine Stelle an der Wand. „Da war mal was. Hat mein Mann aber gemacht, seitdem ist es trocken.“ Dann folgt die Frage, die ich in fast 30 Jahren als Makler unzählige Male gehört habe: Müssen wir das beim Hausverkauf eigentlich erwähnen?
Genau darüber verhandelt am 23. Oktober der Bundesgerichtshof.
Der Fall: eine undichte Terrasse und ein Ehemann mit Werkzeug
Eine Verkäuferin hatte 2019 ein Haus verkauft, notariell und unter Ausschluss der Haftung für Sachmängel – so, wie es bei gebrauchten Häusern üblich ist. Den Käufern hatte sie gesagt, dass an der überdachten Terrasse im Jahr 2016 Sanierungsarbeiten stattgefunden hatten. Was sie nicht sagte: Die Arbeiten hatte ihr Ehemann selbst ausgeführt. Nach dem Kauf zeigte sich, dass die Terrasse weiterhin undicht war. Die Käufer verlangen nun rund 21.600 Euro für die Beseitigung des Mangels.
Das Landgericht Verden und das Oberlandesgericht Celle haben die Klage abgewiesen. Ihre Begründung: Nach der Rechtsprechung des BGH muss ein Verkäufer eine frühere Reparatur durch eine Fachfirma nicht offenlegen, solange er keinen konkreten Verdacht hat, dass sie erfolglos war. Für eine Reparatur in Eigenleistung gelte nichts anderes. Die Käufer halten dagegen: Wer selbst repariert, arbeitet nach allgemeiner Lebenserfahrung häufiger fehlerhaft als ein Fachbetrieb – und genau das sei für einen Käufer wichtig zu wissen. Das Oberlandesgericht hat die Revision zugelassen (Az. V ZR 3/26). Wie Karlsruhe entscheidet, ist offen.
Warum „gekauft wie gesehen“ Sie nicht immer schützt
Viele Verkäufer verlassen sich auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag. Grundsätzlich zu Recht. Doch § 444 BGB zieht eine klare Grenze: Wer einen Mangel arglistig verschweigt, kann sich auf den Ausschluss nicht berufen. Arglist heißt dabei nicht, dass Sie jemanden bewusst hereinlegen wollten. Es genügt, wenn Sie einen Mangel kennen oder für möglich halten und in Kauf nehmen, dass der Käufer davon nichts weiß.
Hinzu kommt ein zweiter Punkt, den das Oberlandesgericht Hamm in diesem Jahr deutlich gemacht hat (Urteil vom 23.03.2026, Az. 22 U 66/25): Fragt der Käufer nach, müssen Sie vollständig und wahrheitsgemäß antworten. Wer einen Schaden kleinredet, riskiert die Anfechtung des gesamten Kaufvertrags. Feuchtigkeitsschäden im Keller gehören laut dem Gericht regelmäßig zu den Umständen, über die ein Verkäufer von sich aus aufklären muss.
Ein Streit nach dem Notartermin kostet also nicht nur Geld für Gutachter und Anwälte. Im schlimmsten Fall steht die Rückabwicklung im Raum – Jahre nachdem Sie längst umgezogen sind.
Was ich Verkäufern rate – unabhängig vom Urteil
Als Sachverständiger sehe ich in fast jedem älteren Haus Spuren früherer Reparaturen. Das ist normal. Ein Haus aus den Siebzigern ohne einen einzigen geflickten Riss gibt es nicht, und Käufer wissen das. Was sie verunsichert, ist nicht die Reparatur. Es ist das Gefühl, dass ihnen etwas vorenthalten wurde.
Deshalb gehe ich mit Eigentümern vor jeder Vermarktung ein paar einfache Fragen durch. Was ist in den letzten Jahren kaputtgegangen – Dach, Keller, Leitungen, Heizung, Elektrik? Wer hat es repariert, eine Firma oder die Familie selbst? Gibt es Rechnungen oder Fotos? Und ist seitdem wieder etwas aufgefallen?
Was dabei herauskommt, gehört schriftlich in die Verkaufsunterlagen. Bekannte Mängel und frühere Reparaturen lassen sich zudem ausdrücklich im Kaufvertrag festhalten; das bespricht man am besten vorab mit dem Notar. Dann ist dokumentiert, was der Käufer wusste.
Und noch etwas: Eine offen benannte Reparatur drückt den Preis weit weniger, als viele befürchten. Nach meiner Erfahrung kostet Schweigen deutlich mehr – spätestens dann, wenn der neue Eigentümer beim ersten Starkregen nachschaut, was damals eigentlich gemacht wurde.
Was sich nach dem 23. Oktober ändern könnte
Folgt der BGH den Käufern, müssten Verkäufer künftig offenlegen, wenn sie einen Mangel selbst beseitigt haben. Bestätigt er die Vorinstanzen, bleibt es bei der bisherigen Linie. Für Ihre Praxis macht das weniger Unterschied, als es scheint: Wer Reparaturen ehrlich benennt, egal ob von der Firma oder in Eigenleistung, ist in beiden Fällen auf der sicheren Seite. Wie Karlsruhe entschieden hat, lesen Sie dann hier im Magazin.
Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten und unsicher sind, was Sie Interessenten sagen müssen, sprechen Sie mich an. Wir gehen Ihr Haus gemeinsam durch, Raum für Raum, und bereiten die Unterlagen so vor, dass nach dem Notartermin Ruhe ist. Sie erreichen mich über www.mak-immobilien.de.
Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit KI-Unterstützung erstellt, die fachliche Einordnung stammt vom Autor. Er ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
