Marktbericht Teltow, Kleinmachnow, Stahnsdorf: Was Bodenrichtwert und Marktpreis wirklich auseinanderhält
Bodenrichtwert und aktueller Marktpreis im Vergleich:
Bodenrichtwert oder Marktpreis – welche Zahl stimmt eigentlich? Diese Frage bekomme ich in den letzten Wochen auffällig oft gestellt, meist von Eigentümern, die beide Werte für dasselbe Grundstück vor sich liegen haben und nicht verstehen, warum sie so weit auseinanderliegen. Beide Zahlen sind richtig. Sie beantworten nur unterschiedliche Fragen. Für meine drei Kernorte Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf habe ich deshalb den amtlichen Bodenrichtwert und die aktuellen Angebotspreise einmal direkt nebeneinandergelegt. Die vollständige Tabelle dazu finden Sie in der Grafik zu diesem Beitrag.
Hinweis zur Transparenz: Die Datenauswertung, Teile dieses Textes sowie die Tabellengrafik wurden mit KI-Unterstützung erstellt, auf Basis der amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses Potsdam-Mittelmark und aktueller Marktdaten. Die fachliche Einordnung stammt von mir persönlich.
Kleinmachnow: die teuerste Adresse im Landkreis
Auffällig ist vor allem der Unterschied bei den Eigentumswohnungen: Der Bodenrichtwert bildet hier nur den Kreisdurchschnitt für den gesamten Strukturraum Berliner Umland ab, während die tatsächlich erzielten Angebotspreise in Kleinmachnow deutlich darüber liegen. Wer sich also allein am amtlichen Wert orientiert, unterschätzt den realistischen Marktwert einer Eigentumswohnung an dieser Lage erheblich.
Stahnsdorf: moderater, aber mit stabiler Nachfrage
Das ist kein Widerspruch, sondern hat mit der Natur der beiden Werte zu tun. Der Bodenrichtwert basiert auf bereits abgeschlossenen Kaufverträgen der Vergangenheit. Der Marktpreis dagegen spiegelt die aktuelle Nachfrage, den Zustand der jeweiligen Immobilie und die Erwartung der Käufer von heute.
Teltow: der Verkehrsknoten der Region
Auch in Teltow zeigt sich das gleiche Muster wie in Kleinmachnow und Stahnsdorf: Grundstücke werden aktuell über dem Bodenrichtwert gehandelt, während die Wohnflächenpreise für Einfamilienhäuser aus der Kaufpreissammlung tendenziell über den Angebotspreisen der Immobilienportale liegen.
Was die Zahlen zeigen
Bei Grundstücken liegen die aktuellen Angebotspreise überall spürbar über dem amtlichen Bodenrichtwert: Kleinmachnow plus neun Prozent, Stahnsdorf plus 33 Prozent, Teltow plus 24 Prozent. Das liegt daran, dass Bodenrichtwerte Durchschnittswerte vergangener Kauffälle sind, während der Marktpreis Lage, Erschließung und Nachfrage im Einzelfall mit einpreist. Bei Einfamilienhäusern zeigt sich das umgekehrte Bild: Die vom Gutachterausschuss aus tatsächlichen Kaufverträgen ermittelten Wohnflächenpreise liegen tendenziell über den Angebotspreisen der Immobilienportale, was auf Unterschiede in Objektauswahl und Betrachtungszeitraum zurückzuführen ist. In allen drei Kommunen bestätigt sich dabei die Rangfolge Kleinmachnow vor Stahnsdorf und Teltow, die etwa gleichauf liegen.
Genau an dieser Stelle entstehen die meisten Missverständnisse, die ich in Beratungsgesprächen erlebe. Wer nur den Bodenrichtwert kennt, unterschätzt bei einem Grundstück oft den realistischen Verkaufspreis. Wer nur Portalpreise kennt, überschätzt bei einem Einfamilienhaus manchmal, was am Ende wirklich erzielbar ist. Eine erste Orientierung für die eigene Immobilie liefert www.derwertermittler.de – ersetzt aber nicht die Einschätzung vor Ort, die Zustand, Ausstattung und Lage im Detail berücksichtigt.
Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie in diesem Gefüge tatsächlich steht, sprechen wir am besten persönlich darüber. Über www.mak-immobilien.de erreichen Sie mich direkt für ein unverbindliches Gespräch.
Quellen: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Potsdam-Mittelmark, Grundstücksmarktbericht 2025 (Bodenrichtwerte Stichtag 01.01.2026); aktuelle-grundstueckspreise.de (Stand August 2026); ImmoScout24 (Kaufpreisatlas, Stand 2026); Immowelt (Stand Juli 2026).
