Vergesellschaftung in Berlin: Was heißt das für Eigentümer?

Wenn in Berlin das Wort „Enteignung“ fällt, werden viele Eigentümer unruhig. Das verstehe ich gut. Wer jahrzehntelang für ein Haus oder eine vermietete Wohnung gearbeitet hat, möchte nicht in der Zeitung lesen, dass der Staat sich Wohnungen holt. Deshalb vorweg das Wichtigste: Ihr Eigentum ist nicht gemeint. Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick. Denn die Pläne können den Berliner Markt verändern, und an einer Stelle habe ich als Sachverständiger echte Bauchschmerzen.

Am 17. Oktober haben die drei Parteien ihr Sondierungspapier vorgelegt. Darin steht: Private Wohnungsunternehmen mit mehr als 10.000 Wohnungen in Berlin sollen einen Teil ihrer Bestände gegen Entschädigung an einen öffentlichen Träger abgeben. 10.000 Wohnungen dürfen sie behalten, betroffen wäre nur der Rest. Genossenschaften und gemeinwohlorientierte Vermieter sind ausgenommen, ebenso alle Wohnungen, die seit dem 1. Januar 2021 gebaut wurden oder noch entstehen. Die Entschädigung soll bei 16 Milliarden Euro gedeckelt werden. Nach Angaben der Linken ginge es um fünf Konzerne und rund 160.000 Wohnungen.
Für Sie als privaten Eigentümer heißt das: Ihre Eigentumswohnung, Ihr Einfamilienhaus, auch Ihr Mehrfamilienhaus mit sechs oder zwölf Parteien steht nicht zur Debatte. Eine klassische Enteignung nach Artikel 14 Grundgesetz schließen die drei Parteien in ihrem Papier ausdrücklich aus.
Und noch etwas: Beschlossen ist bisher nichts. SPD und Grüne haben am Montag für Koalitionsverhandlungen gestimmt, die Linke entscheidet auf ihrem Parteitag am 31. Oktober. Ein Gesetz soll erst Mitte 2028 kommen, die Übertragung der Wohnungen frühestens ein Jahr nach seiner Verkündung greifen. Vonovia hält das Vorhaben schon jetzt für verfassungswidrig. Die Gerichte werden das letzte Wort haben.

Weniger Schlagzeilen macht ein anderer Punkt. Bei den landeseigenen Wohnungsgesellschaften sollen die Mieten künftig um höchstens zwei Prozent im Jahr steigen dürfen. Auch für die übernommenen Konzernwohnungen sollen dieselben Regeln gelten.
Jetzt schauen Sie auf die Kostenseite. Laut Statistischem Bundesamt hat sich die Instandhaltung von Wohngebäuden im August 2026 gegenüber dem Vorjahr um rund sechs Prozent verteuert. Dachdecker, Heizungsbauer, Elektriker: Alle sind teurer geworden, und die allgemeine Teuerung kommt noch hinzu. Wer seine Einnahmen nur um zwei Prozent erhöhen darf, aber Jahr für Jahr deutlich mehr für Handwerker bezahlt, verliert Substanz. Erst schleichend, dann sichtbar. An Modernisierung, etwa für Heizung oder Dämmung, ist dann kaum noch zu denken.
Ich sehe deshalb die Gefahr, dass große Teile dieses Bestands innerhalb weniger Jahre zum Sanierungsfall werden. Ich habe in Berlin und in Görlitz noch mit eigenen Augen gesehen, wie Altbauten zu DDR-Zeiten aussahen. Bröckelnde Fassaden, undichte Dächer, Wohnungen, die irgendwann niemand mehr beziehen wollte. Die Mieten waren damals über Jahrzehnte praktisch eingefroren. Für Reparaturen fehlte das Geld.

Ich will das nicht gleichsetzen. Zwei Prozent sind kein Einfrieren, und heute gibt es andere Fördertöpfe als damals. Aber der Mechanismus bleibt derselbe: Wenn die Einnahmen dauerhaft hinter den Kosten zurückbleiben, zahlt am Ende das Gebäude die Rechnung. Fair ist auch zu sagen: Die drei Parteien schreiben in ihr Papier, die Investitionsfähigkeit der landeseigenen Gesellschaften werde gewährleistet. Wie das bei dieser Schere gelingen soll, ist für mich noch offen.

Wer in Berlin ein Mehrfamilienhaus oder eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte die Debatte im Blick behalten, aber nicht in Hektik verfallen. Meine Erfahrung aus fast 30 Jahren als Makler: Kapitalanleger mögen vieles, nur keine Unsicherheit. Solange unklar ist, was am Ende tatsächlich Gesetz wird, verhandeln manche Käufer vorsichtiger. Das betrifft vor allem Anlageobjekte, kaum das selbst genutzte Haus.
Ein zweiter Punkt betrifft private Vermieter direkt. Ab 2027 soll eine neue Mietenaufsicht beim Senat entstehen, die unter anderem überhöhte Mieten nach § 5 Wirtschaftsstrafgesetz verfolgt. Diese Vorschrift gilt schon heute. Neu wäre, dass genauer hingeschaut wird. Wer verkaufen will, tut gut daran, die Mieten im Haus sauber zu dokumentieren. Käufer fragen danach.
Und das Umland? Ob Berliner Käufer und Anleger verstärkt nach Potsdam-Mittelmark schauen, lässt sich heute nicht seriös vorhersagen. Ich halte es für möglich, aber darauf würde ich keine Verkaufsentscheidung bauen.
Was in jedem Fall hilft, ist ein nüchterner Blick auf den eigenen Wert. Eine erste Orientierung liefert www.derwertermittler.de. Bei Mehrfamilienhäusern kommt es aber auf Details an: Mietverträge, Instandhaltungsstand, Lage. Die bildet kein Online-Rechner ab.

Wenn Sie überlegen, ob und wann ein Verkauf für Sie sinnvoll ist, sprechen Sie mich gern an. Ich schaue mir Ihre Immobilie und Ihre Situation in Ruhe an, ohne Druck und ohne Panikmache. Den Kontakt finden Sie auf www.mak-Immobilien.de.
Ihr Andreas Arlt