Warum der Herbst die ehrlichste Jahreszeit für einen Hausverkauf ist

Haus verkaufen im Herbst: Warum die dunkle Jahreszeit die ernsthafteren Käufer bringt und wie Sie Ihre Immobilie jetzt richtig darauf vorbereiten.

Der ehrlichste Besichtigungstermin des Jahres liegt für mich an einem Freitag im November, halb fünf nachmittags. Draußen dämmert es, der Rasen ist nass, im Flur stehen feuchte Schuhe, und im Haus riecht es nach der ersten Heizwoche. Kein Termin im Mai verrät so viel über eine Immobilie – und über die Menschen, die sie kaufen wollen. Trotzdem höre ich fast jedes Jahr im September denselben Satz: „Dann warten wir lieber bis zum Frühjahr.“ In gut drei Jahrzehnten als Makler habe ich erlebt, dass genau dieses Warten oft der teurere Weg ist.

Wer im Herbst besichtigt, meint es ernst Im Frühjahr ist der Markt voll.

Voll mit Angeboten, aber auch voll mit Interessenten, die eigentlich nur schauen. Das schöne Wetter lockt Menschen aus dem Haus, die sich noch gar nicht entschieden haben, ob sie überhaupt kaufen wollen. Sie kommen, sie loben den Garten, sie melden sich nie wieder. Im Oktober ist das anders. Wer sich abends im Dunkeln ins Auto setzt, um sich ein Haus anzusehen, hat sich das vorher überlegt. Das sind häufig Familien, die seit dem Frühjahr suchen und langsam ungeduldig werden. Menschen, die zum Jahreswechsel ihre Mietwohnung räumen müssen. Käufer, deren Finanzierungszusage nicht ewig gilt. Ich habe weniger Anfragen im Herbst. Aber ich habe deutlich weniger Termine, aus denen nichts wird. Für Sie als Eigentümer heißt das: weniger Fremde im Wohnzimmer, dafür Gespräche, die zu etwas führen.

Das Haus zeigt sich, wie es ist – und das ist gut

Jetzt kommt der Teil, vor dem viele Verkäufer Respekt haben. Im Herbst versteckt sich nichts. Die feuchte Ecke im Keller ist zu riechen. Das zugige Fenster im Kinderzimmer ist zu spüren. Das Wohnzimmer nach Norden wirkt dunkler, als es Ihnen im Juni je aufgefallen wäre. Und die erste Frage nach den Heizkosten kommt nicht mehr höflich am Rand, sondern mitten im Gespräch. Das klingt nach einem Nachteil. In der Praxis ist es einer Ihrer größten Vorteile. Ein Käufer, der Ihr Haus bei Regen und Dunkelheit gesehen hat und trotzdem kaufen will, kauft es wirklich. Er kommt nicht drei Wochen vor dem Notartermin zurück und will nachverhandeln, weil ihm jemand etwas von Feuchtigkeit erzählt hat. Ich habe schon einige Verkäufe im Frühjahr platzen sehen, die im November nie ins Wanken geraten wären. Ehrlichkeit früh im Prozess kostet Sie vielleicht einen Interessenten – sie rettet Ihnen den Preis.

Was Sie in den nächsten Wochen konkret tun sollten

Fangen Sie mit den Fotos an, und zwar jetzt. Solange die Bäume noch grün sind und die Sonne noch steht, bekommen Sie Außenaufnahmen, die Sie den ganzen Winter über tragen. Ende Oktober sieht jedes Haus vor grauem Himmel aus wie ein Haus vor grauem Himmel. Diese zwei, drei Wochen sind das engste Zeitfenster des ganzen Verkaufsprozesses.

Dann das Licht. Ich gehe vor jeder Besichtigung durchs Haus und mache jede Lampe an, auch mittags. Warme Leuchtmittel, keine kalten. Und heizen Sie vorher, auch wenn Sie selbst mit Pullover gut zurechtkommen – ein Interessent, der im Mantel dasteht, hört Ihnen nicht zu.

Legen Sie außerdem den Energieausweis bereit. Er muss beim Verkauf ohnehin vorliegen und spätestens zur Besichtigung vorgezeigt werden. Im Herbst wird er vom Pflichtdokument zum Gesprächsthema, weil jeder gerade selbst an seine Heizkosten denkt. Wer die Zahlen kennt und ruhig erklärt, wirkt souverän. Wer erst suchen muss, wirkt, als hätte er etwas zu verbergen. Und dann ist da der Preis.

Der Herbstmarkt verzeiht ein zu hohes Preisschild noch weniger als der Frühling, weil Ihnen weniger Interessenten gegenüberstehen. Eine erste Orientierung liefert Ihnen www.derwertermittler.de in ein paar Minuten.

Den Wert, mit dem Sie am Ende in die Verhandlung gehen, ersetzt das nicht – dafür muss jemand das Haus gesehen haben. Wenn Sie überlegen, ob Sie das Frühjahr abwarten oder die kommenden Wochen nutzen sollten: Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir über www.mak-immobilien.de. Ich schaue mir Ihre Immobilie in Ruhe an und sage Ihnen ehrlich, was ich für den richtigen Zeitpunkt halte – auch dann, wenn die Antwort lautet, dass Sie warten sollten.

Ein Gespräch kostet Sie nichts außer einer halben Stunde, und ja 😉 das Foto ist KI-generiert.