Was Sie trotz Haftungsausschluss offenlegen müssen

„Gekauft wie gesehen“

– dieser Satz (hier stark vereinfacht) steht in fast jedem notariellen Vertrag über ein gebrauchtes Haus. Viele Verkäufer halten ihn für ein Schutzschild: Ist die Unterschrift beim Notar erst geleistet, kann ja nichts mehr kommen. Wer ein Haus verkaufen will, sollte die Offenlegungspflicht trotzdem sehr ernst nehmen. Zwei Urteile, die in den vergangenen Tagen in den juristischen Fachdatenbanken erschienen sind, zeigen, wie schnell das Schutzschild Risse bekommt. In beiden Fällen sollte die Verkäuferin das Haus zurücknehmen und den vollen Kaufpreis erstatten.

Der erste Fall spielt in Neustadt an der Weinstraße. Eine Käuferin erwarb dort ein Anwesen für mehr als 600.000 Euro, die Gewährleistung war im Vertrag ausgeschlossen. Im Exposé hieß es, das Haus sei liebevoll kernsaniert. Einige Monate vor dem Verkauf hatte die Verkäuferin mit der Stadtverwaltung telefoniert. Dabei kam zur Sprache, dass es für die Außentreppe und die Terrasse keine Baugenehmigung gibt. Der Käuferin sagte sie davon nichts.
Nach der Übergabe forderte die Stadt den Rückbau, denn Treppe und Terrasse standen auf dem Nachbargrundstück. Dann prüfte ein Elektriker die Leitungen: Stand der Neunzigerjahre.
Das Landgericht Frankenthal ließ den Kaufvertrag rückabwickeln (Urteil vom 1. Oktober 2025, Az. 6 O 259/24). Eine Kernsanierung bedeute nach allgemeinem Sprachgebrauch, dass das Haus in einen nahezu neuwertigen Zustand versetzt wurde – mit einer dreißig Jahre alten Elektrik ist das nicht der Fall. Die Verkäuferin hatte die Renovierung selbst verantwortet und kannte den Zustand. Und das Wissen aus dem Telefonat hätte sie offenlegen müssen, auch wenn sie die Genehmigung selbst für überflüssig hielt. Ganz abgeschlossen ist der Fall noch nicht: Die Verkäuferin ist in Berufung zum Oberlandesgericht Zweibrücken gegangen.

Der zweite Fall stammt aus Schleswig-Holstein. Ein Reetdachhaus von 1862 wechselte für 425.000 Euro den Besitzer, wieder unter Ausschluss der Gewährleistung. Im Exposé stand, ein Ausbau des Dachgeschosses wäre möglich. Die Käuferin hatte vorab angekündigt, genau das zu planen. Als sie bauen wollte, verlangte die Bauaufsicht die Zustimmung beider Nachbarn wegen der Abstandsflächen. Beide lehnten ab.
Das Landgericht Flensburg sah darin eine Behauptung „ins Blaue hinein“ (Urteil vom 12. Dezember 2025, Az. 2 O 154/24). Wer einen Ausbau als möglich darstellt, ohne das je geprüft zu haben, täuscht den Käufer. Die Verkäuferin soll nicht nur den Kaufpreis zurückzahlen, sondern auch Notar- und Grundbuchkosten, die Grunderwerbsteuer und die Maklerprovision der Käuferin ersetzen.
Das Oberlandesgericht Schleswig ging in einem dritten, kürzlich veröffentlichten Fall noch einen Schritt weiter: Lag dem Bauamt ein Bodengutachten vor, das auf eine tragfähigkeitsmindernde Torfschicht im Baugrund hinwies, konnte dieses Wissen dem Verkäufer zugerechnet werden (Urteil vom 27. August 2026, Az. 10 U 38/26).

Der Gesetzgeber hat für solche Fälle eine klare Grenze gezogen. Nach § 444 BGB kann sich ein Verkäufer nicht auf den Haftungsausschluss berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. Arglist heißt dabei nicht, dass jemand böswillig betrügen wollte. Es genügt, dass der Verkäufer von einem Mangel weiß oder ihn für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer ihn nicht kennt.
Der Bundesgerichtshof verlangt seit Jahren, dass Verkäufer alles offenlegen, was ein Käufer bei der Besichtigung nicht selbst erkennen kann und was für seine Entscheidung wichtig ist. Eine fehlende Baugenehmigung zählt dazu: Für eine Eigentumswohnung hat der BGH 2013 entschieden, dass sie regelmäßig einen Sachmangel darstellt. Und Angaben im Exposé zählen mit, auch wenn sie nie in den notariellen Vertrag übernommen wurden.
Die Zeiträume sind lang. Ein getäuschter Käufer kann den Vertrag innerhalb eines Jahres ab Entdeckung der Täuschung anfechten – und das bis zu zehn Jahre nach Vertragsschluss.

Als Sachverständiger für Ein- und Zweifamilienhäuser sehe ich bei Bewertungen immer wieder dasselbe Muster. Der Wintergarten aus den Achtzigern, der ausgebaute Spitzboden, das Carport an der Grundstücksgrenze – alles seit Jahrzehnten da, nur in der Bauakte findet sich davon nichts. Das ist kein Grund zur Panik. Ein bekannter Mangel lässt sich besprechen, im Vertrag festhalten und im Preis berücksichtigen. Ein verschwiegener Mangel bleibt dagegen ein Prozessrisiko, das Sie noch Jahre nach dem Notartermin einholen kann.
Deshalb gehört für mich vor jeden Verkauf der Blick in die Bauakte beim Bauamt. Ich rate außerdem zu vorsichtigen Formulierungen: „Kernsaniert“ schreibe ich nur, wenn es wirklich stimmt, und „ausbaufähig“ nur, wenn es geprüft ist. Und was Sie selbst wissen, gehört auf den Tisch – schriftlich, damit es später nicht auf Ihr Wort gegen das des Käufers hinausläuft.

Das gilt übrigens auch für mich als Ihren Makler: Was ich im Exposé oder bei der Besichtigung sage, wird Ihnen als Verkäufer zugerechnet. Umso wichtiger ist es, dass jede Angabe belegt ist.

Wenn Sie zunächst wissen möchten, in welcher Größenordnung sich Ihr Haus bewegt, liefert www.derwertermittler.de eine erste Orientierung.

Wie sich eine fehlende Genehmigung oder eine alte Elektrik auf den Preis auswirkt, lässt sich am Objekt aber nur im Einzelfall klären.

Fast 30 Jahre im Beruf haben mich gelehrt: Ehrlichkeit kostet beim Verkauf selten etwas, Schweigen manchmal sehr viel. Wenn Sie über einen Verkauf nachdenken und unsicher sind, was alles auf den Tisch gehört, sprechen Sie mich gern an. Gemeinsam schauen wir uns Ihr Haus, die Unterlagen und die Bauakte an, bevor ein Käufer es tut. Sie erreichen mich über www.mak-Immobilien.de.

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