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Was tun mit einer Immobilie in der Scheidung?

Erst zum Steuerberater oder erst zum Scheidungsrichter?

Der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei, wenn die gemeinsame Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren selbst genutzt wurde. Einfach gesagt: Haben Sie die letzten zwei Silvester in der Immobilie gefeiert, dann ist ein Verkauf i.d.R. steuerfrei. Ist ein Immobilienverkauf auch steuerfrei trotz Scheidung?

Wie ist das bei einer Scheidung?

Ein Beispiel: Herr Müller und Frau Müller mögen sich nicht mehr. Herr Müller hat auch schon was „Neues“ im Auge und zieht 2021 zu seiner neuen Flamme. Frau Müller ist erst mal traurig und bleibt mit gebrochenem Herzen zurück. 

Beide haben beschlossen, dass die gemeinsame Wohnung verkauft werden soll.

2022 kommt es zur Scheidung.

Frau Müller kümmert sich um den Verkauf und endlich im Februar 2023 kommt es zum Kaufvertrag. Frau Müller zieht nun auch aus und Familie Schulz, die die Wohnung gekauft haben, überweist im April 2023 den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 500.000 Euro. Davon 250.000 Euro an Herrn Müller und 250.000 Euro an Frau Müller.

Das Finanzamt in der Scheidung?

Das Finanzamt meldet sich ein wenig später um die Korrektheit der Steuerfreiheit zu prüfen und bittet um Übersendung des Scheidungsurteils.

Darin steht u.a. dass Herr Müller und Frau Müller seit über einem Jahr bereits getrennt leben und eine Weiterführung der Ehe keinen Sinn macht.

Während für Frau Müller damit die Sache erledigt ist, bekommt Herr Müller weitere Post vom Finanzamt mit der Aussage, dass der entsprechende Mehrerlös beim Verkauf in Höhe von 80.000 Euro seinem zu versteuerndem Einkommen angerechnet wird.

Woher kommen die 80.000 Euro, wo doch der ihm zustehende Verkaufserlös 250.000 Euro betrug?

Die Eheleute hatten das Haus im Jahr 2018 für 306.000 Euro gekauft. An Erwerbsnebenkosten hatten sie rund 11%, also etwa 34.000 Euro. Macht zusammen 340.000 Euro.

Verkauf nach 5 Jahren für 500.000 Euro, macht einen Mehrerlös von 160.000 Euro. Davon erhält jeder die Hälfte, also 80.000 Euro.

Über 30.000 Euro für „Vater Staat“

Da Herr Müller auch als Angestellter ein gutes Gehalt bezieht, werden die 80.000 Euro seinem zu versteuerndem Einkommen zugeschlagen und erhöhen sein zu versteuerndes Einkommen beträchtlich, so dass ihm von den 80.000 Mehrerlös, dank der Steuerprogression  nur noch 48.000 Euro bleiben.

Während also Frau Müller die 250.000 Euro komplett behält, bleiben bei Herrn Müller „nur“ 218.000 Euro.

Hätte er mit dem (offiziellen) Auszug aus der gemeinsamen Wohnung bist 2024 gewartet, wären es 32.000 Euro mehr gewesen.

Denn: Der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie ist in der Regel steuerfrei, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den 2 vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.

So kann es gehen, wenn man auf sein Herz hört und nicht auf den Steuerberater 😉

Weitere Tipps zum Thema „Immobilie in der Scheidung“ in unserem Ratgeber unter https://mak-immobilien.immowissen.org/immobilie-in-der-scheidung/, fragen Sie Ihren Steuerberater oder rufen Sie einfach an unter 03329 697279

Am besten aber, Sie lassen es gar nicht erst so weit kommen und leben weiterhin glücklich miteinander.

10 thoughts on “Was tun mit einer Immobilie in der Scheidung?

  1. Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Immobilien. Gut zu wissen, dass der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie in der Regel steuerfrei ist. Ich denke, dass ich dennoch mal einen Rechtsanwalt für Scheidungen einschalten werde.

  2. Das habe ich mich auch oft gefragt, was eigentlich mit Immobilien im Falle einer Scheidung passiert. Eine Freundin von mir sucht derzeit gerade sowieso nach einem Anwalt für Immobilienrecht. Sie wird mir sicherlich dann auch davon berichten.

  3. Meine Frau und ich besitzen eine Immobilie, die wir verkaufen wollten. Da wir uns aber vorher noch trennen werden, war uns nicht klar, dass der Verkauf einer eigengenutzten Immobilie in der Regel immer steuerfrei ist. Für genauere Beratung wende ich mich an einen Fachanwalt.

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