Weniger Käufer, teure Kredite: Was das für Ihren Verkaufspreis bedeutet

Vor ein paar Jahren hätte ich einem Verkäufer noch sagen können: Setzen Sie den Preis ruhig etwas höher an, der Markt regelt das schon. Diesen Satz spare ich mir heute. Wer eine Immobilie verkaufen will, hat es 2026 mit einem Markt zu tun, der sich spürbar verändert hat. Nicht dramatisch, aber deutlich. Und wer das übersieht, verliert am Ende oft mehr als nur Zeit.

Was die aktuellen Zahlen sagen

Drei Meldungen der vergangenen Woche zeichnen ein klares Bild. Das Forschungsinstitut GEWOS erwartet für dieses Jahr rund 612.000 Käufe von Wohnimmobilien. Das sind 4,4 Prozent weniger als im Vorjahr, nach zwei Jahren mit steigenden Verkaufszahlen. Besonders bei Eigenheimen rechnen die Forscher mit einem Rückgang.

Der Hauptgrund liegt auf der Hand. Ein Kredit mit zehnjähriger Zinsbindung kostete zuletzt rund 4,25 Prozent. So teuer war Baugeld seit Mai 2011 nicht mehr. Dazu kommen gestiegene Lebenshaltungskosten und Banken, die bei der Kreditvergabe genauer hinschauen.

Die dritte Zahl betrifft die Käufer selbst: Nur noch 43,5 Prozent der Haushalte in Deutschland wohnen in den eigenen vier Wänden. Das Pestel-Institut spricht vom niedrigsten Stand seit 20 Jahren. Selbst Doppelverdiener mit durchschnittlichem Einkommen tun sich schwer.

Was hohe Zinsen im Portemonnaie des Käufers bedeuten

Für Verkäufer klingen Zinsen oft abstrakt. Dabei entscheiden sie unmittelbar darüber, wie viel ein Interessent für Ihr Haus bezahlen kann. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel: Eine Familie kann monatlich 2.000 Euro für Zins und Tilgung aufbringen und tilgt mit 2 Prozent. Bei 3 Prozent Zins reicht das für ein Darlehen von rund 480.000 Euro. Bei 4,25 Prozent sind es nur noch etwa 384.000 Euro.

Knapp 100.000 Euro weniger Spielraum. Bei gleichem Einkommen, gleicher Familie, gleichem Wunsch nach einem Zuhause. Diese Lücke lässt sich nicht wegverhandeln. Sie begrenzt, was der Markt für Ihre Immobilie hergibt.

Warum ein zu hoher Angebotspreis jetzt doppelt schadet

In fast 30 Jahren als Makler habe ich eines immer wieder erlebt: Ein Objekt, das zu teuer an den Markt geht, erholt sich davon selten. Die ersten Wochen einer Vermarktung sind die wertvollsten. Dann schauen die Interessenten am genauesten hin, dann ist die Neugier am größten. Passt der Preis nicht, klicken sie weiter.

Nach zwei, drei Monaten ohne Abschluss fragen sich Käufer: Was stimmt mit dem Haus nicht? Die erste Preissenkung wird bemerkt, die zweite erst recht. Am Ende steht oft ein Kaufpreis, der unter dem liegt, was mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre. Bei weniger Käufern im Markt verschärft sich dieser Effekt. Es gibt schlicht weniger Menschen, die ein zu hohes Angebot trotzdem annehmen.

Als Sachverständiger für Ein- und Zweifamilienhäuser unterscheide ich deshalb streng zwischen dem Wunschpreis, dem Angebotspreis auf den Portalen und dem Verkehrswert. Nur der Verkehrswert orientiert sich an dem, was tatsächlich beim Notar unterschrieben wird. Eine erste Orientierung liefert www.derwertermittler.de. Für eine belastbare Einschätzung Ihrer konkreten Immobilie mit Lage, Zustand und Besonderheiten braucht es aber den Blick vor Ort.

Was Verkäufer jetzt tun können

Die gute Nachricht: Verkauft wird weiterhin. 612.000 Käufe im Jahr sind kein Stillstand. Gute Häuser zu einem fairen Preis finden auch jetzt ihre Käufer, hier in Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf genauso wie anderswo. Es kommt aber mehr auf die Vorbereitung an als früher.

Dazu gehört ein realistischer Preis von Anfang an. Dazu gehören vollständige Unterlagen, vom Grundbuchauszug bis zum Energieausweis, damit die Bank des Käufers schnell entscheiden kann. Und dazu gehört, Interessenten früh nach ihrer Finanzierung zu fragen. Wer eine Bestätigung seiner Bank in der Tasche hat, ist ein ernsthafter Käufer. Das erspart Ihnen Besichtigungen, die ins Leere laufen.

Nicht zuletzt lohnt ein ehrlicher Blick auf den eigenen Zeitplan. Wer nicht verkaufen muss, kann abwarten, ob sich die Zinsen wieder beruhigen. Das weiß heute allerdings niemand. Wer dagegen umziehen, erben oder sich trennen muss, fährt mit einer sauberen Bewertung und einer klaren Strategie meist besser als mit Warten.

Wenn Sie überlegen, Ihre Immobilie zu verkaufen, und wissen möchten, was sie im heutigen Markt wirklich wert ist, sprechen Sie mich an. Ich nehme mir Zeit für Ihr Haus und für Ihre Fragen – persönlich, ehrlich und ohne Schönfärberei. Sie erreichen mich über www.mak-immobilien.de.

Hinweis: Dieser Beitrag wurde mit KI-Unterstützung erstellt, die fachliche Einordnung stammt vom Autor. Die Rechenbeispiele sind vereinfacht und ersetzen keine Finanzierungsberatung.