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Familienheim und Erbschaftsteuer: Warum „Wir wollten doch einziehen“ nicht reicht
Familienheim und Erbschaftsteuer: Ein Urteil zeigt, warum ein geplanter Einzug nicht reicht – und was Ehepaare jetzt rechtzeitig regeln sollten.
Es gibt Sätze, die ich in fast 30 Jahren als Makler immer wieder gehört habe. Einer davon lautet: „Die Wohnung ist unser Alterssitz. Irgendwann ziehen wir da ein.“ Meist sagen ihn Paare, die zur Miete oder im inzwischen zu groß gewordenen Haus wohnen und nebenbei eine vermietete Eigentumswohnung besitzen. Der Plan ist vernünftig. Beim Thema Familienheim und Erbschaftsteuer kann er trotzdem teuer werden – dann nämlich, wenn das Leben schneller ist als der Umzug.
Ein Urteil, das nachdenklich macht
Das Finanzgericht Düsseldorf hat im Juni einen Fall entschieden (Urteil vom 23.06.2026, Az. 4 K 1808/25 Erb), der mich als Ehemann und Großvater nicht kaltlässt. Ein Ehepaar lebte in einem gemieteten Haus. Dem Mann gehörte eine Eigentumswohnung, seit 2016 vermietet. Nach seiner Pensionierung wollten beide dort einziehen. Dann kam eine schwere Erkrankung, der Umzug verschob sich, und der Mann starb überraschend. Seine Witwe kündigte dem Mieter wegen Eigenbedarfs und zog im Frühjahr 2022 selbst ein. Sie beantragte die Steuerbefreiung für das Familienheim. Finanzamt und Gericht lehnten ab. Die Begründung ist nüchtern: Es zählen allein die Verhältnisse am Todestag. An diesem Tag war die Wohnung vermietet. Dass der Einzug fest geplant war und die Witwe kurz darauf tatsächlich einzog, spielt keine Rolle. Ließe man bloße Absichten genügen, so das Gericht, wäre Missbrauch Tür und Tor geöffnet. Das letzte Wort hat nun der Bundesfinanzhof. Die Revision ist zugelassen.
Was das Familienheim-Privileg verlangt Die Regel steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b
Erbschaftsteuergesetz. Erbt der Ehe- oder eingetragene Lebenspartner das Familienheim, bleibt es steuerfrei – unabhängig vom Wert. Voraussetzung ist, dass der Verstorbene bis zum Erbfall selbst darin gewohnt hat oder aus zwingenden Gründen daran gehindert war, etwa weil er ins Pflegeheim musste. Der Erbe muss zudem zügig einziehen. Die Rechtsprechung nimmt dafür sechs Monate als Richtwert. Und er muss grundsätzlich zehn Jahre dort wohnen bleiben. Für Kinder gilt eine ähnliche Regel, allerdings begrenzt auf 200 Quadratmeter Wohnfläche. Ein Mietvertrag, den man selbst abgeschlossen hat, ist kein zwingender Grund. Genau das ist der Knackpunkt.
Warum der Wert der Wohnung dann entscheidet
Fällt die Befreiung weg, zählt die Immobilie mit ihrem vollen Wert zum Erbe. Ehepartner haben zwar einen persönlichen Freibetrag von 500.000 Euro. Doch hier zwischen Teltow, Kleinmachnow und Stahnsdorf ist diese Summe mit Eigentumswohnung, Haus und Ersparnissen schneller erreicht, als viele denken. Ein vereinfachtes Beispiel: Liegt der Nachlass 250.000 Euro über dem Freibetrag, fallen in Steuerklasse I 11 Prozent an. Das sind rund 27.500 Euro. Weitere Freibeträge, etwa der Versorgungsfreibetrag, bleiben in dieser Rechnung außen vor. Als Sachverständiger rate ich deshalb zu zwei Dingen. Erstens: Kennen Sie den Wert Ihrer Immobilie, bevor der Ernstfall eintritt.
Seit 2023 liegen die steuerlichen Werte deutlich näher am Markt. Der Ansatz des Finanzamts trifft aber nicht immer die Wirklichkeit einer Wohnung mit ihrer Lage, ihrem Zustand und ihren Eigenheiten. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Wert belegen. Eine erste Orientierung liefert www.derwertermittler.de. Zweitens: Schieben Sie den Plan nicht auf die lange Bank.
Seit 2023 liegen die steuerlichen Werte deutlich näher am Markt. Der Ansatz des Finanzamts trifft aber nicht immer die Wirklichkeit einer Wohnung mit ihrer Lage, ihrem Zustand und ihren Eigenheiten. Ein Gutachten kann einen niedrigeren Wert belegen. Eine erste Orientierung liefert www.derwertermittler.de. Zweitens: Schieben Sie den Plan nicht auf die lange Bank.
Was Paare jetzt tun können
Wenn der Umzug in die eigene Wohnung ohnehin feststeht, spricht viel dafür, ihn nicht unnötig hinauszuzögern. Ein Mietverhältnis zu beenden braucht Zeit, Kündigungsfristen und bei Eigenbedarf auch gute Nerven. Wer früher anfängt, hat Luft. Manchmal ist auch eine Übertragung zu Lebzeiten sinnvoll. Manchmal gerade nicht. Das gehört in die Hände von Steuerberater oder Notar. Meine Rolle sehe ich darin, den Blick auf die Immobilie zu schärfen: Was ist sie wert? Was passt zu Ihrem Leben? Und was geschieht, wenn einer von Ihnen allein zurückbleibt?
Dazu kommt: Am 12. und 13. Oktober verhandelt das Bundesverfassungsgericht über die Erbschaftsteuer. Was danach kommt, weiß heute niemand. Umso mehr lohnt es sich, die eigene Lage jetzt zu kennen.
Als Ehemann weiß ich, wie schwer solche Gespräche fallen. „Was ist, wenn einer von uns nicht mehr da ist?“ Diese Frage stellt niemand gern beim Abendessen. Aber sie zu stellen, ist ein Zeichen von Fürsorge. Wenn Sie wissen möchten, wo Sie mit Ihrer Immobilie stehen, sprechen Sie mich an – persönlich und vertraulich, über www.mak-immobilien.de.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall.
