Zehnjahresfrist beim Immobilienverkauf: Entwarnung mit Fragezeichen
Spekulationsfrist bei Immobilien: Der Bundesrat hat die Abschaffung der Zehnjahresfrist abgelehnt. Was das für Ihren Verkauf bedeutet und was offen bleibt.
Am Mittwoch las es sich noch wie eine Hiobsbotschaft für Millionen Eigentümer: Die steuerfreie Zehnjahresfrist beim Immobilienverkauf stehe vor dem Aus. Zwei Tage später sieht die Lage anders aus. Der Bundesrat hat den Vorschlag seines Finanzausschusses am Freitag nicht übernommen. Also durchatmen? Ja. Aber nicht ganz.
Worum es bei der Spekulationsfrist geht
Die Regel steht in Paragraf 23 des Einkommensteuergesetzes. Verkaufen Sie eine Immobilie aus Ihrem Privatvermögen innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, ist der Gewinn steuerpflichtig. Liegen mehr als zehn Jahre dazwischen, bleibt er steuerfrei. Maßgeblich sind in der Regel die Daten der notariellen Kaufverträge, nicht Übergabe oder Grundbucheintrag.
Wer selbst darin wohnt, ist ohnehin weitgehend geschützt. Haben Sie das Haus oder die Wohnung durchgehend selbst genutzt, oder zumindest im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor, fällt keine Steuer an. Die Spekulationsfrist betrifft also vor allem vermietete Objekte, leerstehende Häuser und Grundstücke.
Was die Länder ändern wollten
Der Finanzausschuss des Bundesrats hatte empfohlen, die Zehnjahresfrist im Rahmen des Einkommensteuerreformgesetzes 2027 ersatzlos zu streichen. Gewinne aus nicht selbst genutzten Immobilien wären dann immer mit Ihrem persönlichen Steuersatz zu versteuern gewesen, egal ob Sie elf oder vierzig Jahre Eigentümer waren. Die Begründung: Wer Aktien oder Fonds verkauft, zahlt auf den Gewinn ebenfalls Steuern, unabhängig von der Haltedauer.
Auch die Ausnahme für Selbstnutzer sollte strenger werden. Statt der Kalenderjahr-Regel waren 36 Monate durchgehende Eigennutzung vorgesehen, die höchstens sechs Monate vor dem Verkauf enden dürfen. Immerhin hatten die Ausschüsse an Trennung und Scheidung gedacht: Verkauft ein Partner seinen Anteil am gemeinsamen Haus an den anderen, sollte das weiter als Eigennutzung gelten.
Der heikelste Punkt war der Stichtag
Rückwirkend sollte nichts gelten, so die offizielle Lesart. In der Praxis wäre es für viele Eigentümer aber genau darauf hinausgelaufen. Geschützt gewesen wäre nur, wessen zehn Jahre am Tag der Gesetzesverkündung schon abgelaufen sind. Läuft die Frist an diesem Tag noch, wäre der gesamte Gewinn seit dem Kauf steuerpflichtig geworden, auch die Wertsteigerung aus den Jahren davor.
Ein Beispiel macht das greifbar: Sie haben 2017 eine Wohnung in Teltow gekauft und vermietet. Nach heutigem Recht könnten Sie sie 2027 steuerfrei verkaufen. Wäre das Gesetz Ende 2026 verkündet worden, hätte Ihnen ein knappes Jahr gefehlt, und der komplette Wertzuwachs aus fast zehn Jahren wäre in die Steuererklärung gewandert. Gerade hier im Berliner Umland, wo sich die Werte über ein Jahrzehnt deutlich entwickelt haben, geht es dabei schnell um fünfstellige Beträge.
Warum die Frist vorerst bleibt
Der Gegenwind kam von zwei Seiten. Bereits am 8. Oktober hatte der Bundestag einen fast gleichlautenden Gesetzentwurf der Grünen mit 446 zu 131 Stimmen abgelehnt. Am 16. Oktober fand dann auch die Empfehlung des Finanzausschusses im Plenum des Bundesrats keine Mehrheit. Eigentümerverbände hatten zuvor von einer „Ewigkeitssteuer“ gesprochen, und selbst aus den Ländern kam deutliche Kritik.
Wichtig zu wissen: Auch ein Ja des Bundesrats wäre nur eine Bitte an Bundesregierung und Bundestag gewesen, kein Gesetz. Das Einkommensteuerreformgesetz 2027 wird jetzt im Bundestag weiterberaten. Nach heutigem Stand ist die Zehnjahresfrist dort nicht Teil des Entwurfs.
Was ich Eigentümern jetzt rate
In fast 30 Jahren als Makler habe ich viele Steuerdebatten kommen und gehen sehen. Die Lehre daraus ist immer dieselbe: Schlagzeilen sind keine Gesetze. Verkaufen Sie nicht überstürzt, nur weil eine Überschrift Druck macht. Ein übereilter Verkauf kostet oft mehr als jede Steuer.
Nutzen Sie die Debatte trotzdem als Anlass, Ihre Unterlagen zu ordnen. Kennen Sie das genaue Datum Ihres Kaufvertrags? Bei geerbten oder geschenkten Immobilien zählt übrigens nicht der Tag des Erbfalls, sondern das Kaufdatum des Vorbesitzers. Das überrascht viele Erben, und es kann die Frist längst erfüllt haben.
Und kennen Sie den heutigen Wert Ihrer Immobilie? Ohne diese Zahl lässt sich weder ein möglicher Gewinn abschätzen noch der richtige Zeitpunkt für einen Verkauf planen. Eine erste Orientierung liefert www.derwertermittler.de. Für eine echte Entscheidungsgrundlage braucht es aber den Blick auf das konkrete Objekt, und für die steuerliche Feinrechnung Ihren Steuerberater.
Die Idee, Immobiliengewinne dauerhaft zu besteuern, ist nicht neu, und sie wird wiederkommen. Wer dann seine Zahlen kennt, kann in Ruhe entscheiden statt unter Zeitdruck.
Wenn Sie wissen möchten, wo Ihre Immobilie heute steht und ob ein Verkauf für Sie jetzt oder später sinnvoll ist, sprechen Sie mich gern an. Als geprüfter Sachverständiger für Ein- und Zweifamilienhäuser schaue ich mir Ihre Situation persönlich an, ohne Verkaufsdruck. Einen Termin vereinbaren Sie ganz einfach über www.mak-Immobilien.de.
